尊敬的客户,我很高兴为您撰写一篇关于奢华楼盘的长文。以下是我的构思:奢华楼盘:尊贵生活享受的殿堂引言城市发展至今,楼盘品质越来越成为人们衡量居住环境的重要指标。近期,一处新晋的高端楼盘成为了社会焦点,它集奢华
作者：毛容易
来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）
如需转载，我各公积金中心积极推动“跨通办”工作落地。目前，请注明来源出处
十年旧改，我14个公积金管理中心已全开通“跨通办”业务，终将入市，共设有123个“跨通办”线下服务窗口，价格9万+/平？罗湖木头龙旧改（已改名：益田御龙天地）还未入市就已经顶着旧改名片的头衔，29个线上专区。也就是说，同时也是饱受争议。
其中争议最的当属价格，如果您的公积金缴纳中心所在地为A市,而您目前身处B市，据坊间传闻，现在通过我公积金“跨通办”业务平台，御龙天地价格预计在9.7万/平，可以到B市公积金管理中心无差别同标准办理相关业务。“跨通办”可以办理的公积金业务主要包括个人及单位两主体，这个价格，涵盖证明、提取、贷款等多方面业务，直接被网友批评，具体是：开具证明，“ 全是户型备案还9万/平会有人买吗”“我倒要看看你怎么卖”。
图源：微博截图
另外，出具职工公积金异地贷款缴存证明和开具公积金个人贷款全还清证明;办理提取可办理正常退休、购房提取公积金业务;信息查询：可办理个人公积金缴存贷款等信息查询、提前还清公积金业务;信息变更可办理公积金单位登记开户、公积金单位及个人缴存信息变更。通过“跨通办”办理公积金业务的办理流程分为全程网办和代收代办、两地联办三种形式。(记者 王嘉 实生 赵鋆)来源:二三里，项目的户型也被人诟病，根据流出的户型图，分户型的洗手间是暗房，实用率低，以及项目本身的容积率太高了。
最近御龙天地入市动作加快，据传本月将入市，那么御龙天地值得买吗？
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不安分的木头龙
木头龙旧改从2010年就已经被列入为深圳首批城市更新单元计划，至今已有11年时间，这其中历经各种艰难险阻，甚至一度传出项目已经开展不下去了。
按理来说，这样的项目应该被当做正面典范，毕竟每一个旧改项目的面世都来之不易。
可木头龙旧改项目每次都是以一些不好的传闻登台，早在10月份，木头龙就曾因为销售回迁房一事闹得满城皆知。
随后，官方发表声明：销售回迁房不实，所有业主签署的拆迁协议已在相关门完成备案，原业主无法办理更名替换。
这样一个神奇的项目，真面目到底如何？为此@格隆汇楼市实地考察了一圈，从配套、价格、以及户型来看，木头龙算是可圈可点。
先说配套，木头龙旧改，位于罗湖翠竹街道，华丽路与爱国路交汇处，距离地铁3号线翠竹站200米左右，出行便利；
商业方面，项目自带12万平型商业，满足休闲购物需求；
教育上，临近翠园中学、翠竹外国语实验学校，项目所处的学区在翠竹外国语实验学校范围内（具体以教育为准）。
中的翠竹外国语实验学校
关于价格，如果真是向网友所传的要去到9.7万/平，那么实际可能不友好。
距离项目最近的次新小区，合正荣悦（2013年建成），指导价9.32万/平，据中介介绍，该小区去年成交价14万/平左右，小户型溢价较高，报价11-13万/平，户型报价在10万/平左右。
合正荣悦实拍
对比下来，木头龙项目实际和周边的二手房价格相差并不，说白了，如果真卖9.7万/平，没了倒挂红利的支撑，想要有不错的去化，确实有难度。
再从流出的户型来看，项目以改善型群体为主，约103-200平，假如以9.7万/平计算，总价以千万起步。
既然是针对改善型买家，客户自然也是极其挑剔，103-106平户型，洗手间是暗房，不少人认为，这种过时的设计就应该被淘汰；其次，分户型的实用性不高，170多平只能做到3房，相比之下，榕江壹号院160多平的户型却能做到4房。
以及，整个小区的容积率达到了8.06，以后居住的舒适性势必会受影响。
总的来说，项目优劣势分明，交通、商业、教育都不错，要说缺点，价格可能是硬伤。
能不能买？对配套有高要求，罗湖本地改善居住的朋友，可以关注，追求成长性，一般。
2
错乱的新房价格
木头龙项目，9万+/平？@格隆汇楼市也在思考，罗湖的新房价格为何如此之高，与前海核心区几近无差别。
罗湖今年以来已经入市的楼盘——
东海富汇豪庭，8.5万/平。
京基水贝城市广场，8.68万/平；
翠园华府，8.57万/平；
缙山府二期，均价8.98万/平；
缙山府一期，均价8.9万/平；
华润置地笋岗中心，均价8.9万/平。
可以发现，价格都逼近9万/平，而前海核心区限价9.2万/平，从这个层面思考，也就不难理解罗湖近来入市新盘不好卖的原因了。
实际上，当下深圳的新房价格，没有规律可循——
前海9.2万/平，宝中8.5万/平，宝安新安9.3万/平，福心11万/平，罗湖9万/平，龙华清湖7万/平......完全打乱地段决定价格的定论。
但@格隆汇楼市发现，从旧改的角度思考，或许能理解其中的内在逻辑。
1、旧改不需要遵从拍地限价的规则，这是两个逻辑；
2、旧改回迁的成本会计算进商品房住宅。
因此，我们可以看到旧改而来的新盘价格往往都比较高，比如——
罗湖的东海富汇豪庭，为富宝化纤厂城市更新项目，开盘均价8.5万/平；
福田的富通上舍，为富通新光联合制药厂城市更新项目，开盘均价11.4万/平；
龙华的盛璟润府，为清湖社区新业片区城市更新单元，开盘均价6.95万/平；
宝安的万科都会，为宝城25区及新安25区城市更新项目，开盘均价9.3万/平；
宝安的玖玖颂阁，为宝城34-2片区城市更新项目，开盘均价9.2万/平。
以上旧改项目，都有一个显著特征，备案价普遍较高，且高于周边二手房指导价，接近二手房实际成交价格，当然，这直接导致的结果是，倒挂缩小，卖得不理想。
基于以上可以推断，由木头龙小区更新而来的御龙天地，接下来的入市价格应该不会低。
如果真能备上9万+/平，商可能需要拿出促销三件套：拿证即优惠、折上折、转介。
温馨提醒
作者观点，不代表格隆汇立场
投资需谨慎，买房也一样
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