上海陆家嘴滨江豪宅热销的背后上海作为最具经济活力的城市之一,其房地产市场一直备受关注。在众多地标性楼盘中,位于陆家嘴滨江的豪宅项目近年来尤其备受关注。这些豪宅项目凭借其优越的地理位置、高端的建筑设计以及配
我是如何感知楼市的变化的，很多人也把7层及以下住宅归为多层。为便于理解，有两个比较主观的角度
一个我会看今年和我们合作推广的项目和往年有什么区别，本文把低于7层的住宅统称为“多层”。都知道，这其实代表着品牌房企这一年内的转变
第二个是会看找我约饭喝酒的地产人都和我聊什么，多层住宅要么是别墅，酒过三巡之后，要么是洋房，能够聊的都是自己的焦虑和痛苦
最近说实话我发现这阵子我撸串的邀约是越来越多了
就在昨晚，由于其密度低，我一朋友在和我喝了8罐啤酒之后，居住出行更接“地气”，悠悠地和我说：你觉得明年会有量的么
听到这句话的时候，深受一些人喜爱，我第一反应是愣了一下，就连商都喜欢建这样的房子，没回过头来
面迎炭火咀嚼这句话之后似乎又能感觉到一阵后背发凉
01
地产人有这样的担忧，因为造价低，其实并不是没有道理，施工也简便。更重要的是，似乎目前的趋势下会有这样的可能
今年整个行业都在发生着变化
以前家发喜报是因为拿了什么地块，排行进入了多少以及做出了什么样的产品
现在的喜报都是：我提前还上了什么债务 ，我解决了什么样的信用问题
朋友圈充斥着荒诞的氛围
所有房企遇到最的问题就是现金流问题，突然没有人可以保证自己的项目能不能顺利交房
如此来看似乎是比烂尾更好的结果，起码房子能够顺利到达自己手上
所以各位看到这一点就可以理解，对于每一套房子的品质，已经成为了不少房企无暇考虑的事情
几乎所有房企都是一家压力传导型的公司，总在乎什么，都会在项目段投射
而这样的情绪如果只是单纯的自上而下也就算了，在项目段所有的城市总也碰到了一个现实问题
现在的项目利润率太低，或者说几乎没有
每一块土地出让看上去之所以没有那么火热，是因为初始楼板价已经定到了喉咙口
要么选择认这个价格，要么选择没有地，这是投资口面对的选择
而对于项目未来的价格预期在买地的时候已经确定，不论是卖地的时候明确还是预售证的强势，都是如此
几乎没有任何缓冲的空间
这也就意味着中间的价格差是一道非常简单的算术题
作为一家商业化企业，现在不少公司潜意识就是做两件事
第一把时间轴压缩，从而降低财务成本
第二在装修等维度的投入降低，从而减少建造成本
这两件事做到了，一个项目才有喘口气的地方
但是这两件事做了，也就意味着几乎没有太好的项目，不论售楼处样板段做成什么样都会如此
所以如今在项目段面临着两头的压力，一边不支持，另一边不允许
02
在这个趋势下还有一个分支，那就是联合操盘
在土地资源越来越少的当下，很多企业为了实现数字上的规模，都会选择联合操盘
以前的联合操盘是强强联合，现在的联合操盘是风险叠加
5家企业联合操盘的项目出事的可能就是独资企业的5倍
判断一个项目如何以前看一家企业就可以了，现在需要看更多家
当然，这本质上是极端，但不代表没有可能
但是另外一个维度，联合操盘能够出好产品么
这个问题不能一概而论
联合操盘还是能够出好产品的，但是联合操盘出好产品的概率一定是更低的
好产品某种程度上是产品主义的投射，但是对于企业联合，互相之间需要磨合，需要过渡，需要合作
但往往这样的项目意味着中庸
如果其中一家只是财务投资也就算了，最后往往出现的是，一家负责设计，一家负责成本，一家负责营销
这样的合作模式能否出好产品？
到现在我依然不能说没有，但概率真的会很低
每一个环节都像打怪一样：过更多的关，自身折损的也就更多
03
其实这样的讨论在很多年前就有了，在2018年行业几位佬就会有这样的争议
我们不去讨论谁对谁错
但是既然争议存在，某种程度上就是一个客观现实的反应
但是我仔细回过头看现在的产品，我认真的问问：现在的产品真的那么差么
我的脑子里有两个小人在打架
一边和我说看上去真的不咋地，但是在另一侧一个腹黑想法是：以前的产品好像也不咋地啊，但是为什么以前没那么多
是哦
这个问题有点鬼扯，但是好像你绕不过去
为什么以前很普通很普通的项目，你几乎不太看到太多
为什么
聊到这里的时候，我那位朋友已经开始点羊腰子了，刺啦一声吃了一口之后对我说：因为交房的时候房价都涨了，虽然房子很差但是家都忍了
好像是这么个道理
从拿地到到预售再到交房，都要经历2年以上的周期
而这段时间，手里的这套房子几乎没有不涨的
所以在面对有一些瑕疵的项目，客户的心态是：反正已经赚到了，再要求其他好像不太合适
商的心态：帮你解决问题是不可能的，要么你退房吧
是的，这就是这个行业的魔幻，魔幻到没有道理，但却客观存在
而且驱动了这个赛道很长一段时间
如今行业的本质性变化就是：预期
房住不炒的逻辑下，每一个环节的从业者和购房者都对未来的预期有着非常清晰的认知
一手房如此，二手房也越来越多的如此
对价格没有诉求之后，每一个购房者对于产品诉求也会更加关注
很多商认为这一届他们面对的是包容度最差的客户，殊不知以前互相之间都选择性忽略
仅此而已
商胆战心惊的是：如今他们必须要面对这样一群客户，而自己却造不出体面的房子
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对于房价的预期开始消失之后，如今在整个赛道里弥漫起另外一股预期，也是很多客户强烈的冲动：
坚定不移换到好房子的预期
这是一股什么样原始的本能
第一过去20年行业的发展让他们选择隐忍，但是在20年的日常居住环境中千百次的忍受着生活的不如意
这样的情绪已经弥漫到了顶点
因为知道不要什么，所以特别期待出现一些我要的东西
楼市在2020年开始就真正进入了改善赛道
不论是买第二套还是置换买房还是年轻人的首套，他们在此之前就住在商品房里
如今他们不再以买到一套一手房就认为生活品质提升，对于绿化对于装修都能够提出颗粒度极高的需求
我见过一个购房者特别有趣，拿着楼书和我说：我现在太知道一个商在哪里骗我
什么来自某个的石矿啊，强调什么卫浴品牌什么国际牌啊，什么一棵树多么不容易过来啊……
打着这些旗号的项目多数都是不好好做产品的
因为20年前的一手房就已经如此，而且入住之后发现，这些都是假的
这些哪怕是真的，对自己一点用都没有，牌也有低端的，一棵贵的树到冬天也掉的一片毛都没有
过去的痛都会成为这一次置换的经验
而伴随着置换周期的拉长，他们的经验就反馈成为对房企的各种要求
所有操盘手面对这样的客群，或许有点无奈
但是这群人就是如今的主流客户，要么你选择不卖房子，要卖就要面对他们，没有其他的选择
不仅如此，现在的客户的心智也比我们想象的更高
自媒体时代，没有不透风的墙
一个项目，上到看财报，下到体验物业，维度越来越多，判断你的标准越来越多
集中性模式下，这样的对比更加强烈，我必须做一个选择
一样的价格差不多的地段，甚至差不多的涨幅，那么对于购房者而言，选一个信得过的或许是最好的选择
什么叫信得过的
看过一些消息的，朋友推荐的，自己熟悉的，或者以前住过租过还不错的，这些都会成为印记成为下一次购买的理由
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当然我们还是可以乐观一点来看，这样的变化会不会倒逼房企的二次
一定的
客户的要求越高，会倒逼企业内
而品牌意识也会让好的项目好卖，烂的项目差的越快
这样的驱动下产品实现溢价的可能性也会越来越
品牌驱动的未来也会在土地出让下规定需要什么样的标准，以及希望引入什么样的企业
更有甚至为了防止烂尾推进的现房下销售也会驱动那些围绕项目而崛起的产品力房子更加适应这些模式
但是一切的一切
都需要时间
多久我不知道，但是真的需要时间，市场和房企都是如此
所以，我还是那个担忧：2022年会不会迎来潮
已经有好多小伙伴和我说，从今年开始在集团内囤积客服人员，就在为即将到来的2022年做着准备
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