匠心独运，释放城市生活魅力当代城市的发展速度之快,令人目不暇接。从高楼厦的不断拔地而起,到交通网络的日趋完善,乃至于生活方式的不断更迭,一切似乎都在向着更加现代化的方向不断前进。然而,在这一切快速变革的背后,
近日，根据《广告法》处以罚款960000元。来源 | 信用合肥编辑 | 刘利娜 校对 | 芮苗 审核 | 范依军分资料来源于网络，报哥陆续收到光明项目要开的消息：
深铁瑞城置业顾问发的消息：项目已经达到预售条件，版权归原作者所有如侵权，随时取证；
至于龙光玖瑞府、中信凯旋君庭也有入市的网传消息。
深铁置业顾问聊天截图
500-600万的总价预算，请联系我们删除，光明几乎是必不可少的考虑，但现在的光明也面临着两个问题：
第一，地块降价；
第二，宅地爆发式供应。
今年仅剩的这4个光明项目，应该打新吗？
本期，报哥为你踩了压轴的光明四盘：深铁瑞城、龙光玖瑞府、中信凯旋君庭和安联尚璟府。
对于这4个盘的优缺点如何，报哥都替你总结好了！按照预计计划入市的时间，我们一个一个来。
限时免费
（中介、同行请绕道）
深铁瑞城
户型：95m²三房两两卫、98m²三房两两卫、120m²四房两两卫、130m²四房两两卫
套数：1420套
毛坯限价：4.75万/m²
入市时间：预计今年11月份
交房时间：预计2023年年底
在长圳站下来就可以看到深铁瑞城的工地，地打着“低密度，小高层”的广告。深铁的置业顾问和我说，一期每栋的层高概10-11层的样子。
之所以采用小高层，一方面是因为地铁上盖不能承重太多，另一方面也因为低密度产品在光明并不是太多。
项目工地实拍
深铁瑞城可能会推两期，第一期卖的就是小高层，1420套，这个数量真不用担心打不到，二期会推旁边的高层。
项目展示中心实拍
优点：
1、TOD项目，交通比较方便；
2、低楼层，低密度；
3、小区有21班幼儿园，之隔有在的学校。
缺点：
1、附近人才房很多，小孩子的积分入学门槛相对提高，同时也会对交通造成压力；
2、户型设计上，没有错位，会形成对视（也就是你家卧室窗户看出去，刚好看到别家的阳台）。
龙光玖瑞府
户型：96m²三房两两卫、114m²四房两两卫
毛坯限价：4.98万/m²
套数：290套
入市时间：预计今年11月份
交房时间：预计2023年年底
备注：看样板间需要验资50万
报哥最先去项目工地转了一圈，感觉还是比较荒。
项目旁边是招商智慧城，智慧城一期已经落成，二期正在中。据龙光的置业顾问介绍，玖瑞府是这个片区的第一个住宅项目。
项目工地实拍
不过，几年之后，相信整个片区的配套会提上来。
届时，6号线南延（2024年通车）、13号线二期北延线（2025年通车）相继落成，居住用地接连拍出、建成，附近百花园开园，再加上现阶段项目2公里范围内的3所学校，配套基本上可以满足刚需。
项目展示中心实拍
优点：
1、0距离接驳百花园，有分房源可以无遮挡看到公园景观；
2、距离光明城站800米左右，距离13号线600米左右，对标深圳北站红山片区；
3、紧邻深圳市中医院，看病不愁（有些人认为这是缺点）；
4、96m²次卧较为宽敞，但总价预算也相对高一些。
缺点：
1、该片区的第一个住宅项目，目前整个片区配套不成熟，但交房之后会逐步提升；
2、之后的项目还会更便宜，隔壁的中海地块毛坯限价4.44万/m²，比龙光项目低5400元/m²；
3、看百花园景观的房源朝东，朝向并非最优。
中信凯旋君庭
户型：89m²两房两两卫（可改三房）、109m²三房两两卫、123m²三房两两卫
毛坯限价：4.91万/m²
套数：168套
入市时间：预计今年11月份
交房时间：预计2023年年底
中信凯旋君庭在新地做了一个异地样板间，透过窗玻璃可以看到项目所在位置（还不能看到主体建筑，建得还不是太高）。
项目位置实拍
项目位于光明的新湖片区，这里有中山学分校、顶级实验室等等，是在光明目前投入最多的片区。
新湖主要做产学研，宅地供应还比较少，生活配套也不见得丰富。
项目附近是今年8月开盘的云科府，据闻该盘主要卖给了高精尖人才自住，而且户型比较畅销，所以中信凯旋君庭做的产品面积段也稍微偏。
优点：
1、和科学家们做邻居，旁边就是中，学术氛围浓厚；
2、89m²户型有双阳台，可以根据实际需求改成三房，实用面积较高；
3、距离中地铁站步行700米左右，通勤需求可满足。
缺点：
1、仅仅只有168套，套数比较少；
2、周边更多的是学校及产业，缺少型商超，生活配套比较少；
3、户型相对比较，为高精尖人才量身定做，而不是做给普通刚需。
安联尚璟府
户型：89m²三房两两卫、111m²四房两两卫
套数：348套
入市时间：预计今年12月份
交房时间：预计2024年
同样是去年11月拍的地块，商为安徽安联高速公路，一个主业是做基建的公司。
项目对面是乐府花园，旁边是金茂公园里。
9月份入市的金茂公园里去化并不理想，现在也有房源在售，究其原因：
其一是市场因素，本身购房者观望情绪就很浓，再加上和星河四期、峰境瑞府二期一起入市，分流严重；
其二是地段问题，项目位置缺地铁，匹配不上南山外溢刚需们的通勤需求。
虽然这个盘预计会在12月份入市，和同期的以上三个盘错开时间，但金茂去化难的问题极有可能会复制在安联项目上。
项目展示中心实拍
优点：
1、容积率只有3.8，前面就是科学公园（但公园和项目之间还有一块商住地，有可能之后有遮挡）；
2、附近学校比较多，之隔是中科院深圳理工附高，周边规划了12所中小学，其中1公里范围之内就有7所；
3、不同于深铁瑞城、龙光玖瑞府位于产业转化区，中信凯旋君庭位于装置聚集区，安联尚璟府地处光明中心区，商业、医疗等生活配套更齐全一些。
缺点：
1、没有地铁，距离最近的地铁站都超过了1公里范围，出行不便；
2、户型设计为了最程度迎合科学公园的景观资源，有相当一分房源朝北；
3、车位比不足1:1，这对于本身就不靠近地铁的业主不利。
结
先看最小面积段：中信凯旋君庭=安联尚璟府
深铁最小户型95m²，龙光最小户型96m²，中信、安联最小户型都在89m²，在总价差不多的情况下，后两者可能更适合低门槛上车。
再看地铁距离：深铁瑞城（地铁上盖）
深铁这个TOD项目，无疑是对地铁通勤最为友好的，其次中信、龙光距离地铁不超1公里，而安联的交通配套相对弱一些。
而教育方面：中信凯旋君庭>安联尚璟府>龙光玖瑞府>深铁瑞城
教育配套的数量上，应该是安联附近最多的（周边规划了12所中小学），但中信项目应该是教育氛围最好的，毕竟这是中职工的居住区。
安联尚璟府周边的学校，图源项目资料
不过对于附近保障房较多的社区深铁来说，上学积分门槛或许是要提高一些。
在景观资源上，龙光玖瑞府>安联尚璟府>中信凯旋君庭≈深铁瑞城
龙光分户型可以无遮挡看到百花园，这样的景观资源应该会让不少人心动的，至于安联前面的科学公园恐怕会有另一个项目的遮挡。至于中信和深铁，不主打景观资源。
龙光玖瑞府附近的百花园效果图，图源项目资料
当然了，今时已不同于往日。今年的光明楼盘概率是不需要抢了，因为官方加供应+限价再调低的因素，有很多购房者也考虑等降价的那一批项目。
回到我们最初的问题：供应爆发+明年房价还要降，今年底的这四个光明项目值得打新吗？
报哥认为，可以打新，因为地段和项目本身是不可复制的。
再说，房源和房源之间本身就存在差价：因为不同方位、朝向和楼层有不同价差，这样的差价在光明来说，少则几百一平，多则几千上万一平。
事实上，对于今年可以买房的购房者来说，完全可以先选房，只要是合自己心意的房源就可以买。
毕竟，买房所买的，是你想要的生活，你觉得呢？
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