物业维修保养的五个关键要点物业管理是现代城市化进程中非常重要的一环。无论是住宅小区、商业楼宇还是各类公共设施,都需要专业的物业团队来维护和管理。在众多物业管理工作中,维修保养无疑是最关键也是最基础的任务。
粉丝答疑
这次选中的问题是「珠江新城按价格梯度进行选筹分析」，同比下滑6.8%，安排！
既然按价格梯度讲珠江新城的选筹，市场规模286.1万套，那就从1000万起，同比下滑12.1%。2021年精装修市场卫浴品配套项目3486个，每1000万一个梯度，同比下滑7.3%，从另一个角度看看珠江新城。
这是第一篇，卫浴规模285.8万套，1000-2000万价格区间的选筹逻辑和优质标的举例。
在这里只说第一性原则，同比下滑13.8%。2021年卫浴产品具体呈现以下几个特征：1、 卫浴全品类配置率提升，在这个阶段的选筹就是不要出奇，空间体感更加舒适卫浴品是精装修市场的标配品，守正即可。
▲花城湾南向178m²，随着家居空间舒适度的提高，方正标杆，卫浴空间里的舒适类品幅提升，照着这个整
也就是说不要为了面积或者一些虚无的东西去妥协你的选择范围。
让一些脏的东西和脏的房子进来，卫浴全品类配套体感更加舒适。据奥维云网（AVC）监测数据显示，最后会严重地影响你的收益率。
这个阶段的选筹主观上来说简单也简单，说难也难，但总结成一句话，就是:
选择有主卫的三房!
选择有主卫的三房!
选择有主卫的三房!
在这个范围内的珠江新城的选筹，一定要排除两房。与其说是你选房子，不如说是房子选你，我概列一下选筹的权重:
方正户型
这个阶段无比重要，方正的三房，有主卧的适配性极佳。进可攻，退可守，可以住五个人以上。
在卖出的时候流动性极佳，一些歪歪扭扭的边角料，或者有一些赠送而做地妥协，其实没有什么意义。
100平到120平的三房已经非常ok。
楼层与朝向
要记住是房子选你，并不是你选房子。
所以你要并着楼层与朝向来一起选择，高楼层的北向一定于低楼层的南向。
那么低楼层的北向和五楼以下南向的不行，因为采光和噪音的原因都不推荐。
这两种在卖出的时候会巨折价和流动性受损，最佳的一定是中高层，南向。
小区与学区
这两个拿到一起来说，因为你的这个预算的对手盘，一定是后期用来改善的家庭住户，那么它的学区和有无空间供小孩娱乐是非常重要。
可以说有花园的小区和没有花园的小区，价格上是泾渭分明的两条线。
这两条线每平米差1万~2万是非常正常的，尤其在珠江新城这种密度非常高的地区，有花园是非常珍贵的。
学区的话只要不太差即可，因为全区的溢价已经反映的价格上了，中区，东区三盘都是比较优的选择。
楼龄与物业
珠江新城由于年代久远，小区的老化比较严重，那么对于买家来说，一定要注意物业的保养力度和楼龄。
谁都不想在卖出的时候，这些楼盘彻底的沦为老破和老破小。
那么在南方这种天气潮湿的情况下，一个好的物业显然会让你的房子充分的保值和升值。
容积率与梯户比
通常来说住的舒服与不舒服与密度绝对相关，高容积率的房子住的一定没有那么舒服。
所有的不方便和种种问题，最后都和容积有关系。
容积有十的方圆月岛和容积只有二点几的凯旋新世界，显然价格没有拉到合理的区间。
虽然不会差四倍，但是容积率与梯户比，已经决定了你的房子的价值。
金融属性
金融属性也与楼龄、朝向正相关。
买房的时候要考量他的金融属性，这是以后越来越明确的趋势。
只要抵押物与金融机构的喜好不符，商品一定很难涨起来。
最后请注意，这个区间的预算可能会碰到很多高赠送或者能改四房或者是小四房的产品。
这些都不是决定性的，决定性的是要买一个你能住得舒服，风水好，后期好出手的房子，因为他并不是终极的住宅。
另外不要强行的追求面积 144以上的，没那么重要。
以下举例几个比较典型的1000-2000区间的小区和产品：
保利心语
有小区，学位好，不论北向110，南向112都是很不错的户型产品。
但是要留意分北向户型存在视野景观的瑕疵
中海花城湾
这个价位对花城湾来说比较尴尬，可供选择的产品以88平两房为主，辅以北向的97平三房。
小区品质是无可挑剔的，两房或三房无主套的产品加上北向面对花城道，对自住客建议还是看需求和价格说话。
嘉裕公馆
这个价格同样不在嘉裕公馆的主流区间，但是119的北向三房还是可以摸到的。
虽然同样北向花城道，但是没有瑕疵的户型也足以弥补，遇到楼层价格都合适的，还是很香的
利雅湾
相比保利心语，更低的居住密度，和更多种的户型选择，是利雅湾的主要优势。
89平的北向三房，是珠城最低的三房上车门槛。
125的南向三房，可以较低成本改成方正四房，不论朝向景观还是户型，都在这个价位鲜有竞争对手。
整体而言，利雅湾在这个价位还是比较适合的。
中海璟晖华庭
璟晖的南向134、123三房，从各个角度看，都是这个价位能摸到的天花板级产品，尤其是南向望花园的户型。
如果说缺点的话，就是这些产品在市场上很稀缺，业主心态也通常很硬，想捡笋难度，旺季时通常能卖出小区新高。
金碧华府
金碧华府这个价位区间能选的主要还是127平三房。
虽然区位在东区，但同样享受体育东的学位，错层的阳台，喜欢的人特别喜欢，但是私密性的瑕疵也确实比较挑人
新城海滨
新城海滨不论南向138方二线望江三房，还是北向105方望花园的房，户型本身没有的瑕疵。
东区本身的低密属性叠加幽静的小区环境，拥有这个价位在珠城难得的居住体验，而且同样拥有体育东学位，也是一个加分项。
主要缺点在于过高的楼龄，以及那个年代的设计风格带来的审美不足和车位紧张
南国花园
南国作为珠城上车的守门员，几乎所有户型都在这个价位区间内。
但是可惜的是多数户型产品都超过了144的豪宅线，加之小区本身物业维护，楼龄以及学区的一些瑕疵。
除非特殊需求，建议重点关注还是聚焦在南向137和北向108的户型上。
尤其是对于学区没有需求的改善家庭，近地铁，低密度，在珠城这个价位居住体验还是不错的。
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