光盘更稀缺“双面物业”疑云追踪：小区业主起诉要求物业费退一赔三滇池新

3年多前，楼市君带你细看！“两线”范围划定红线距湖岸线平均246.5米先来看红、黄“两线”的划定范围。根据《方案》，四川乐山时代青江二期小区业主发现，滇池湖滨生态红线以生态廊道线不进入滇池保护一级区和确保生态系统完整性为底线，购房时签订的前期物业服务合同是嘉恒物业公司，主要依托滇池绿道。红线全长约134.9千米，但入住后不久，围合面积约333.1平方千米（含水面面积），收费服务的却是双林嘉悦物业公司，比滇池一级保护区多9.27平方千米。在水平方向上，不少业主质疑“偷梁换柱”。当地住保门曾多次发文责令物业公司进行整改，红线距离水位湖岸线平均距离246.4米，但不少业主认为未整改彻底（红星新闻此前报道：“双面物业”疑云：小区物业公司被指“偷梁换柱”整改3年无果 官方将约谈）。

▲时代青江二期。

1月24日，小于5米的临湖段共有6段，小区分业主将两家物业公司同时告上法庭，总长度约0.46千米，认为物业公司属于欺诈行为，主要集中在紫园、云南行政学院、小七十郎村北、海口闸、虎山等地段。红线距离滇池湖岸线最远处约825米，要求两被告退还物业费并作出3倍的赔偿。对此，主要位于三个半岛福保村附近。来源滇池管理湖泊生态黄线主要依托环湖公路线落地，嘉恒物业公司在庭审中辩称，他们是将分专项服务事项委托给嘉悦公司，不存在欺诈行为。目前，该案尚未宣判。

质疑：

缴费时发现物业变了

“到底是哪家在服务”

李先生于2017年4月买了时代青江二期一套小户型房子，交房后赶紧装修入住。不过，2018年5月，有业主无意中发现，去物业服务中心缴纳物管费后，拿到的收款凭证盖章为“乐山双林嘉悦物业服务有限公司”，而之前是“四川嘉恒物业服务有限责任公司”。

据李先生介绍，之前小区里随处可见“双林”或“嘉悦”字样，电梯使用单位也为“双林嘉悦”。业主缴纳物业费可以通过双林嘉悦公众号渠道缴费，但是不能通过嘉恒公众号缴纳。如果去物业中心缴费，不能现场开具嘉恒物业公司的发票……

▲电梯使用单位为双林嘉悦。

▲业主缴费商户名称是嘉恒，logo为双林。

▲客服中心显示“恒邦双林”。

“业主们真的有点晕，搞不清楚到底是哪家物业公司在我们小区服务？”李先生认为，要更换物业公司，是业主才能决定的，“到底是哪家公司在服务？不是说想换就换的。”

对此，四川嘉恒物业服务有限责任公司行政一位工作人员在接受红星新闻记者采访时说，“以前是我们（嘉恒）在管理，现在是我们委托一家公司（嘉悦）在管理。”

诉讼：

业主指物业公司涉嫌欺诈

要求物业费退一赔三

1月24日，业主黄女士、沈先生、季先生3人同时起诉嘉恒物业和双林嘉悦物业的案子，在乐山市市中区法院开庭审理。3人均表示，前期物业服务应该是嘉恒公司，但实际提供物业服务和收费单位都是双林嘉悦公司。

诉状称，经业主多次与两被告协商，要求双林嘉悦退出该小区物业服务，由嘉恒按合同约定继续提供物业服务，无果。当地住保门也多次向两被告下达整改通知，但仍然整改不到位。该门对上述两公司的违规行为进行公开通报，并记入了不良信用记录。

庭审中，3名原告出示收费收据、物业通知等证据表示，该小区是双林嘉悦提供物业服务，并且收取物业费。同时，电梯使用登记证显示使用单位是双林嘉悦，而不是嘉恒公司，这是最有力的证明，该小区物业变成了双林嘉悦。

3位业主认为，嘉恒公司在未征得全体业主书面同意，甚至未通过任何形式告知全体业主的情况下，不能擅自允许双林嘉悦在小区提供物业服务，收取物业服务费。同时，嘉恒是一级物业服务资质，而双林嘉悦是2018年4月9日才登记的物业服务企业。两被告存在恶意串通、欺诈消费者行为。因此，要求两被告退还已缴纳物业费并作出3倍赔偿。

嘉恒物业：

将分专项服务事项

委托给了双林嘉悦

庭审中，被告嘉恒物业公司表示，该公司是商经过招投标程序选择的前期物业服务企业，为时代青江二期提供物业服务。物业管理主要包括4方面：保洁、工程、秩序、客诉，都属于专项物业服务范围。

嘉恒物业公司表示，根据合同及《民法典》，物业公司可以将物业服务的专项服务事项委托给专业务企业。为了提高物业服务质量，该公司将保洁、工程、秩序中的分专业物业服务事项委托给了双林嘉悦公司，且该委托也不需要征得业主同意。

关于电梯管理，嘉恒物业公司表示，电梯包括日常监管和专业维保，其中日常监管这分都是物业公司来做，嘉恒委托给了双林嘉悦，而专业维保这分是外包给了其他有资质的维保公司来做。

庭审中，被告双林嘉悦公司表示，概是2018年5月，嘉恒公司找到他们，经协商后签订了委托合同，委托该公司对时代青江二期小区里一些共用设施进行维护管理、日常保洁等。截至目前，该公司在小区继续提供物业服务。

争议：

分委托还是全委托？

如何理清界限？

根据《民法典》第941条规定，物业服务人将物业服务区域内分专项服务事项委托给专业务组织或者其他第三人的，应当就该分专项服务事项向业主负责。

不过，该条第二款补充规定，物业服务人不得将其应当提供的全物业服务转委托给第三人，或者将全物业服务支解后分别转委托给第三人。

庭审中，嘉恒公司表示，该公司参与了时代青江二期物业服务和物业管理流程。目前依然是前期物业服务合同期间，嘉恒公司根据合同约定提供物业服务，并将分专项服务事项委托给专业务企业，并不存在欺诈行为。

对于所谓“分委托”的解释，3位业主均表示不认可，从保洁、工程、秩序，再到客服，都是双林嘉悦在提供物业服务，连收费也是双林嘉悦，该小区还有哪些事项是嘉恒物业在服务？难道嘉恒物业在该小区只是挂个名的“空壳”而已？

3位业主认为，未经业主同意，不能擅自更换物业服务公司。所谓“委托”，就是转包，就是变相更换。即使是“分委托”，难道业主没有知情权？到底委托了啥？

对此，一位物业管理业内人士表示，一般情况下，保洁、保安、电梯维保等事项委托给第三方的较多，收费及项目管理也委托的较少，但不是全委托出去即可，“《民法典》上述条款内容，防止的是将服务层层分包、降低服务质量。只要物业公司对转委托事项愿意担责，受委托公司服务质量不降低就行。”

“按轻资产发展模式而言，外包委托服务对物业公司来说是必要的，但是肯定不能将全物业服务事项外包。如果服务不到位，影响的还是企业自身的口碑和品牌。”另一位资深物业管理人刘先生表示，如果发现全物业服务事项外包，业主可以要求物业公司改正。如拒不改正，业主可以通过业委会向有关门反映，也可通过诉讼方式依法。

红星新闻记者 顾爱刚 摄影报道

编辑 彭疆

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标签：物业公司 业主 物业费 嘉恒物业 前期物业服务合同

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