物业管理的重要性及技巧解析在日益城市化和社会经济发展的过程中,物业管理越来越受到重视。物业管理不仅关系到居民的生活质量,也影响着整个城市的形象。下面我们来分析一下物业管理的重要性以及有效的管理技巧。一、物
01 @haoping
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作为海淀“六小强”之一，如原作者表明身份要求本公司停止使用该素材，十一学校的带货能力不是吹的，请及时与本公司联系删除。本宣传不对学区及入学条件做任何承诺，自从消息官宣，学校规划及入学条件以相关门最终批准方案为准。项目相关配套设施、场所运营及各功能区规划以交付使用状态为准，王四营板块包括朝阳壹号，此资料仅供展示及参考。本资料户型图仅为户型结构示意，保利锦上和中绿东岳府在内的三个在售楼盘的售楼前，变得门庭若市。
有个读者朋友告诉我：“原先不太考虑这个片区，但听说这个学校落位，有点心动。“
“好像知道我意愿度下降了，发个利好红包促活一下。”
这位朋友在纠结犹豫的，是中绿东岳府，作为板块里热度最低的项目，他一直搜不到这个项目更多的分析资料。
今天我们就来拆解一下这个姗姗来迟的项目。
02 @haoping
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说到中绿·东岳府，案名家不一定熟悉，但提起它的商，家不会陌生：
「鲁能」
鲁能，作为深耕北京的老牌商，做过不少产品，家耳熟能详的有格拉斯小镇、优山美地、美高梅这三个别墅项目，属于是项目红，商不红的那种。
后来，成为绿发的全资子公司之后，业务调整，拿地减少，在北京就渐渐销声匿迹了。
时隔7年，鲁能重归北京市场。
但这次回归，其实有些坎坷，有朋友告诉我，鲁能在今年拿地之前，因为算账以及谁掏钱的问题，想要退出朝阳买地的竞争，但总表示：
“地该拿拿，钱我来掏”。
后来，由于集团也不富裕，一直腾不出手来帮助。
年底了，不知道鲁能，账都算好了么，手里有余钱了吗。
好，话说回来，鲁能一上场，就啃了一块儿硬骨头。
王四营地块竞争时，未举一次牌，直接在最后拼高标准方案，最后还拿了张100分的卷子，这里不得不给鲁能点个赞。
但也不知道是不是鲁能的规划太好了，实操太难，以至于东岳府在朝阳10盘里姗姗来迟，直到最后才出场。
03 @haoping
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花了半年磨出来的产品，优点缺点都非常的明显，绝对是一个又爱又恨的项目。
中绿·东岳府区别于另外两个项目的第一个优势：被动式建筑，也可以叫超低能耗住宅。
超低能耗建筑，一直是众多商的宣传武器，但买房人却理解各异。
简单说，就是在保证住宅恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的同时，还能幅降低生活成本。
比如，外墙保温。
普通建筑外墙保温约为80mm厚，保温层基本为聚苯板，东岳府项目保温层厚度达90mm，包括了60mm聚氨酯、30mm厚的 VIP 真空绝热板。
据说，后者保温效果比聚苯板强 8 倍左右。
再比如，超低能耗的外窗。
三层中空的low-e玻璃，中间填充的是惰性气体-氩气，既降噪又隔热。
如果你感兴趣，估计售楼处的销售会很高兴在工法区展示，普通玻璃VS三层low-e玻璃的隔音和隔热的区别。
而且根据我国的节能口径计算，超低能耗建筑的节能可以达到90%以上，会在平时节不少的生活成本。
这一点无论是从营销动作，还是从降低生活成本的角度来看，都是有噱头的。
04 @haoping
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不过，除了低能耗，东岳府的户型设计确实普普通通了。
中绿·东岳府项目并不算，整个社区一共8栋楼，其中有1栋楼是配建的公租房，可售商品房共有438套，是个纯改善社区，有122，142，182三个主力户型。
122平的三居，是套数最多的，有300多套。
也是三面宽朝南，全明的户型，不过由于LDK空间纵深过长，真正的联动效果会弱一些，在动区会有一种却不够好用的感觉。
142平米的四居，客面宽5.5米，整体的南向面宽也达到了11.8米，面宽还是可以的。
不过最奇怪的是，本应该是最优势的阳台，居然成了鸡肋空间。
阳台全封闭，并没有增加采光，而且142平米客空间的阳台并没有延伸到X空间，它居然多了一个墙垛子，还不能拆。
面宽阳台的快乐就这么”啪”的一声没了。
而且，这分阳台空间，是需要购房者自己买单的，性价比就更低了。。。。。。
得房率横向对比一下，表现的中规中矩，我列个表格给家做参考：
好评与差评测算
得房率在74%以上的，我都标红出来了，东岳府只有182的户型，得房率高一点，其余都不算出彩。
06 @haoping
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此外，东岳府还有一个很的风险：毒地问题。
这也是板块的共性问题，王四营三个项目所在的焦化厂板块，过去是国内最的焦化厂以及首都主要能源供给基地。
像多环芳烃、苯系物和萘等有毒、有害污染物从土壤表层渗透到地下18米之深。
2006年叫停之后，2013年开始进行治理修复。
焦化厂附近的居民，一直忍受着异味的荼毒，前前后后经过近4年的投入，才完成了治理修复。
但虽然土地达到了使用标准，公众对这块地的固有认知却是很难逆转的，这也是东岳府目前面临的最问题。
对于购房者来说，即使相信它是达标的，但需要克服心里上的抗性。
除了时间推移外，还需要更有力的规划去支撑这个板块才行。
目前来看，王四营板块最拿的出手的规划是-中关村朝阳园垡头中心区。
它和中关村科技园丰台园类似，虽然确又含金量，但发展周期确实相当的长。个人认为，以王四营的发展节奏，也至少要等5-8年再看。
但有一说一。
板块距离国贸15公里左右，这个距离对于国贸名媛们来说确实有不小的吸引力。
再加上，地铁7号线已经随着新商业中心的崛起，比如合生汇的火，环球影城的，越来越好用了。
而焦化厂站的价值，也在慢慢兑现。
8站可以抵达环球影城，换乘一次11站就能到国贸，非常的方便。
所以，一个板块相比于产业来说，更重要的是产业人口。
究竟有多少人能被这个板块的规划吸引，真金白银的留下了，本质上，还是对片区预期发展的判断。
想要了解中绿·东岳府的朋友，可以私聊我
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