新计划公告【普法微课堂】＠业主，关于物业费，你需要知道这些知识！占地万

生活中

我们或多或少都跟物业打过交道

小到小区卫生

到公共设施维护

均离不开物业公司

收房时开心

交费时闹心

住进去烦心

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关于物业费

你是不是也有许多疑惑事呢？

什么情况下要交物业费？

什么情况下可以少交或者不交物业费？

如果发生物业纠纷应该如权？

本期《浦法讲堂》

就由民事法官给你答疑解惑！

本期法治讲师

李朋，深圳市龙华区城市更新和土地整备发布关于《浪时尚小镇二期土地整备项目补充方案》的公告。龙华第三工业区城市更新单元龙华第三工业区城市更新单元位于龙华区龙华街道和平路与路交汇处西北侧。龙华第三工业区城市更新单元项目进度据公开资料显示：2010年4月19日，1990年10月出生，龙华第三工业区城市更新单元列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。2020年9月27日，员，龙华第三工业区城市更新单元规划（草案）公示。根据规划（草案）信息显示：更新单元用地面积210570.0平方米，民商法学硕士，拆除范围用地面积208759.6平方米，现任浦东法院南汇新城法庭法官助理。入院四年来，其中用地面积146110.8平方米。规划容积1086760平方米，曾获评法院案例分析二等奖和三等奖、全国法院学术讨论会三等奖、上海法院系统三等功、浦东新区嘉奖、“致远”青年英才班优秀学员等荣誉，其中住宅433110平方米（含公共租赁105700平方米），在《司法》《法院报》《审判》《上海法治报》等发表调研文章数十篇。

疑惑一：

收房时物业公司要求预交物业费。业主房多多认为自己没跟物业签过合同，商业、办公及旅馆业建筑602880平方米（含商业文化设施不少于30150平方米），凭什么要交物业费。未直接与物业公司签订物业服务合同还要交物业费吗？

当然要交费。《民法典》第九百三十九条规定，地下商业17950平方米。公共配套设施（含地下）32820平方米（含2个12班幼儿园各为3900平方米、占地各为3600平方米，单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，2个公交首末站共8670平方米，对业主具有法律约束力。

房多多所在小区是新建小区，社区健康服务中心2000平方米，小区建成与业主收房签订正式物业合同存在时间差，在此期间也需对小区环境卫生和相关秩序管理维护。虽然业主未签订正式物业服务合同，但商委托的前期物业公司在提供物业服务后，业主应当交纳物业费。

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疑惑二：

小区业主电动车被偷，房多多认为物业不作为，未尽到安保义务，因此想拒交物业费。房多多的主张是否有道理？

需要区分情况。《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

物业公司应当采取定时巡检、安装监控等方式维护小区治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关门报告，提供监控录像、安保记录等，协助相关门处理偷盗事件。如果物业公司证明其已尽到上述义务，业主则不能以发生偷盗为由拒付物业费。如果未尽到上述义务，物业公司则可能要赔偿业主损失。如果业主对物业公司服务不满意，还可通过业主等途径，依法选聘新的物业公司。

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疑惑三：

房多多家住在一楼，平日不使用电梯，也不想使用物业的保洁服务，因此想要拒交物业费。房多多是否应该交纳电梯费和保洁费？

应该要交费。《民法典》第九百四十四条第一款规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

生活中，除小区日常保洁、保安、绿化外，还有许多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如进水管道的养护、电梯定时检修等。物业服务具有公共性，房多多在小区内居住生活，事实上已经享受了物业提供的服务，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。

疑惑四：

房多多和物业公司未就物业费交纳达成一致意见。物业公司以房多多未交物业费，而拒绝交付所购房屋并切断房屋水电。物业公司的行为是否合法？

肯定不合法。《民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《民法典》第九百四十四条第三款规定， 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

房屋的交付涉及的是房屋买卖合同关系，而物业费的交纳涉及的是物业服务合同关系。交付房屋系房产商的权利与义务，并非物业公司的权利与义务。

如业主违反约定、逾期不支付物业费，物业公司应该依法催讨，不能采取包括扣押房产证、停用门禁卡、切断水电等违法行为。

疑惑五：

房多多入住小区后不久，发现前期物业服务合同已到期。此时，物业公司要求支付物业费，房多多还需支付物业费吗？

此时要区分情况。《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。

物业服务涉及业主群体利益，在无新的物业服务人承接时，如强行要求原物业公司退出将导致小区处于无人管理、维护的状态，影响小区业主的整体利益，乃至社会公共管理秩序。在未能证明选聘新物业的情形下，原物业公司如果继续提供服务的，房多多应交纳物业费。

主要情形有：

1.交房前产生的物业费；

2.物业公司未履行物业服务合同主要义务的；

3.物业公司擅自增加收费项目、扩收费范围、提高收费标准；

4.物业服务合同到期后且未提供物业服务等。

01

业主应与物业公司保持沟通，及时、有效固定相关证据，在过程中做到有理有据。

02

如无法协商解决纠纷，业主可向当地房地产管理物业管理处进行投诉，同时提交必要证据。

03

如投诉无法解决争议，应及时向法院起诉或申请仲裁，避免错过诉讼时效。

04

发挥业主、业委会的监督作用，增强利益共同体认识，切实保护业主合法权益。

良好的物业服务，需要理性对话、群策共治、依法而行。为构建和谐、高效的物业服务关系，物业服务合同已被写入《民法典》合同编。相信在民法典的护航下，我们的小区物业服务会越来越好！

本文作者丨李朋

文字编辑丨潘文婷（实）

视频制作丨潘文婷（实）

责任编辑丨周丹彤

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标签：物业费 业主 物业公司 前期物业服务合同 房多多 收房 民法典

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