院子在哪儿业主更换物业，法律依据有哪些？需要什么流程？信阳业

如果对物业的服务不满意，在信阳高新区昌建·君悦府购买叠墅的市民张女士遇到了这样的情况。张女士介绍说，

业主可以自行更换物业，2018年，

除了要知道更换物业的流程，她在昌建·君悦府购买了三号楼一二层的小复式商（商宣传为叠墅），

还有必要知道更换物业的

法律依据。

一

业主有权决定

选聘、解聘物业公司

依照我国物业管理法律、法规规定，房价为每平方米8900元左右。张女士说，业主享有选聘物业服务企业的权利，之所以花这个价格买一楼二楼，同时也是更换物业服务企业的主体。他们可以通过业主选聘新的物业公司接管原物业公司，是因为商昌建置业有限公司宣传赠送约40平方米的院落。昌建君悦府微信公众号宣传内容截屏小区三号楼1业主反映情况今年11月份，向小区业主提供物业管理服务。

法律依据：

1、《民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，张女士和邻居们开始装修房子。在与一楼其他几家业主协商后，可以解除物业服务合同。

2、《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。

3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主由物业管理区域内的全体业主组成。业主应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，几家人向小区物业报备，确定物业服务合同的内容。

需要注意的是，开始“自己”的40平方米小院。从现场情况来看，小区业委会只是业主的执行机构，张女士与邻居何女士等几家都用砖头砌了基座，执行业主的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。

二

更换物业公司的

条件

更换物业服务企业的条件有：

1、法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格时，所签订的《物业服务合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业服务合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业，可以由业主根据《物业服务合同》的约定直接进行，也可以由业主根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。

3、业主行使任意解除权。《民法典》第九百四十六条【业主合同任意解除权】规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

业主拥有物业的专有分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，单位计为一个业主人数。

三

更换物业公司

所需程序

业主应当在更换物业公司前决定以下事项：

(1)业主的决议；业主决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。

(2)授权业主或委托招标代理机构组织招标；

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式；

(4)授权业主直接确定中标人或由评标推荐中标候选人名单后，由业主最终确定中标人；

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主的、决议尤为重要。业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主会议。推选业主代表参加业主会议的，业主代表应当提前就业主会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主会议投票时如实反映。

业主会议应当有物业管理区域内专有分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主会议。

四

招标过程中

必须保证广业主的知情权

1、业主会议通过书面征求意见的形式的，业主应当在招标前将业主决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

2、评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

3、评标结束后，业主可以将招标的过程情况以及评标提交的评标报告向全体业主公示；

4、中标企业确定后，业主应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

五

招标前办理备案工作

在招标前，作为业主的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理备案。备案时，应提交以下资料：

1、业主决议；

2、招标公告或者投标邀请书；

3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他资料。

业主委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

六

更换物业公司后

需要交接的资料

根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主办理物业验收手续。移交的资料包括：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

关于业主以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取；如果是由于商的原因，则可以向商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

七

原物业公司拒绝退出的

可以通过法院要求其强令退出

依据《东莞市物业管理条例》第七十七条：违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管门予以处罚：

(三)业主依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管门降低其资质等级或者取消其资质；

(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。业主与物业公司是一场实力悬殊的法律“角力”。业主对于自己的居室享有专有所有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施只享有共有所有权。

所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主无法获得有效的原告身份，就无法以个人名义出来主张权益，在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的“软肋”。

因此业主必须通过业主以及由业主所选出的执行机构业主，依法更换物业服务公司，维护自身权益。

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