物业管理的关键因素及其影响物业管理作为一种专业务,对于维护和改善居民生活质量发挥着重要作用。良好的物业管理不仅体现在公共环境的维护,更在于建立完善的服务体系,满足居民各方面的需求。影响物业管理的关键因素主
上海某小区业主严某因在自行购买的产权车位上停放两辆车被物业制止，双方僵持不下，严某将物业公司告上法庭。
上海一中院认为，不动产权证上记载的车位面积包括车位专属分与公摊分面积，小区业主在使用产权车位时不能仅根据不动产权证的面积来确定车位的专属分，而应以车位地面划线范围为限合理使用，故二审依法维持原判，驳回业主严某的上诉请求。
物业：一个标准车位原则上
只能停一辆车
严某：我花重金买的产权车位，怎么使用是我的事，我又没碍着别人，怎么就不能停两辆车了？
物业公司：我们现在收到其他业主的投诉，您所购买的是标准车位，而非子母车位，按照规定，您只能停放一辆车，不能超出划线区域使用。
严某：我买的车位在拐角处，车位产证面积44.46平方米，我停放的两辆车虽然超出了划线区域，但并未超出我所购买的车位面积。
物业公司：业主所购买的车位使用面积应以划线为限，超出划线区域则会侵犯其他业主利益，现在我们收到业主投诉，有权对您停放两辆车的行为予以制止。
因物业公司禁止严某在小区产权车位上停放两辆车，严某将物业公司告上法庭，要求物业公司立即停止妨害自己合法使用车位的行为，并在小区公告栏书面赔礼道歉。同时，严某要求物业公司负担自己第二辆车在外停放所支出的费用。
一审法院认为，严某主张的两车纵向并列的停车方式，在车尾与墙体保持0.50米距离的情况下，其车头必然占用分公共通道，造成其他车位停放的困难及安全隐患；在车头不占用公共通道的情况下，车尾已几乎触碰至墙体，以该方式停放车辆，车尾占用规划设计中预留的公共位，亦不符合安全要求。
严某所述的停放方式必然占用公共空间并存在安全隐患。物业公司依据《前期物业管理服务合同》《业主临时管理规约》中的约定对严某的上述行为予以规制及管理并无不当，并未侵害严某的所有权，故对其诉讼请求均不予支持。
法院：车位的合理使用范围
应以地面划线为准
二审审理中，严某与物业公司均确认，本案系争车位与小区内同建筑面积的其他车位地面划线范围基本一致，当严某在该车位内停放两辆机动车时需纵向停放在横向车位内；根据现场所见，严某现纵向停放车辆时车头超出车位线约0.60米，车尾超出车位线约1.70米。
（二审法官现场调查）
关于业主在车位产证面积44.46平方米的范围内均享有所有权的观点，缺乏依据。
严某认为由于车位所在位置的特殊性，根据不动产权证记载的车位面积44.46平方米，其有权使用车位划线分以外的周边位，故而可以纵向停放两辆车。对此，上海一中院认为不动产权证上记载的车位面积系包括车位专属分与公摊分面积，故不能仅根据不动产权证的面积来确定车位的专属位。
一般而言，地下车库车位权利人所使用的专属分，以车库地面划线范围为限，同时根据车辆的款式小差异，适当超出划线分亦属合理范围。
停车位的使用若涉及业主共有位，应由业主共同决定。
严某确认其车位地面划线范围与其他车位小基本相同，根据车位平面图所示以及现场所见，严某车位的划线区域距离墙体尚有一定距离，该分并非严某车位的专属区域。严某若将两辆车纵向停放在横向车位内，则车辆的头和尾均面积超出车位线，显然已不属于合理利用的范畴，同时亦会侵占到业主共有位，而严某并未提供证据证明该行为征得了小区内其他业主的同意。
基于此，物业公司根据《前期物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》中的相关内容有权对车辆的停放进行管理，物业公司对严某的管理行为并未对严某的物权造成妨害。
上海一中院遂驳回上诉，维持原判。
法官说法
本案审判长兼主审法官潘兵指出，业主对产权车位应以地面划线范围为限合理使用，不能简单地把车位产证面积等同于自己可以使用的占地面积。超出车位划线范围的区域属于业主共有的公摊面积，若业主对公摊面积的使用超出合理范畴，应征得其他业主的同意，否则物业有权予以管理和制止。
来源：上海市第一中级法院
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