这本明白账质观胶东｜一周验“金”：融创都会中心成交居首，青建集团无证施工被罚物业费

量价均升，我们就来算一算物业费“明白账”。Q1物业费涵盖哪些服务内容？答：物业费是指：物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，11月第二周青岛新房市场整体小幅“回温”。

据卓易数据统计，维护相关区域内的环境卫生和秩序，上周（11月8日-11月14日），而向业主或使用人收取的费用。一般来说，青岛新房住宅共计成交1865套，物业费主要包括以下几个分：1、物业管理区域的绿化养护费用；2、物业管理区域的清洁卫生费用；3、物业管理区域的秩序维护费用；4、办公费用；5、物业共用设施设备、共用位的日常运行、维护费用；6、物业服务企业固定资产折旧；7、物业共用设施设备、共用位及公众责任保险费用；8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；9、经业主同意的其它费用。共用位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。Q2既然物业公司收了物业费，环比上涨39.18%。

价格方面，就应该负责所有住宅设施的维修吗？答：许多业主对物业费的认知有误区，上周新房成交均价约为16060元/㎡，就是认为物业费里什么都包含，环比小幅上涨7.63%。

图片来源：卓易数据

从区域来看，但其实并非如此。以下几个方面就不包含在物业费里：1、住宅内设施设备维修费用。例如，在上周（11月8日-11月14日）期间，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，胶州市在多盘热销的助力下，物业公司是没有义务管的，领跑全市，即便物业为业主提供了这些维修服务，成为区域成交冠军。但值得注意的是，青岛楼市中各项目的表现仍良莠不齐。

一方面，市场中涌现出以融创都会中心为代表的多个项目，以优异的成交表现成为当周青岛“金质”楼盘；而同时仍有星河湾等项目则因为质量或信誉问题，而被信用公示处罚，或被投诉至青岛市信箱。

图片来源：界面山东

“金质”楼盘：胶州领跑全市

融创都会中心项目成交居首

从区域来看，上周区域销量排名变动，胶州优势领跑全市。

11月第二周，胶州市以单周成交341套共计成交面积39791㎡的、优势成为区域成交榜榜首。

上周胶州市共有3个项目登上单盘榜，其中花样年碧云天项目单周成交44套共计5367㎡，位列单盘榜第5名；荣盛锦绣外滩项目单周成交42套共计5054㎡，位列单盘榜第6名；天泰欢乐时光项目单周成交38套共计3763㎡，位列单盘榜第7名。

胶南市上周共计成交294套，成交面积34009㎡，荣居区域成交榜亚军。上周胶南市只有中南智在云辰项目登上单盘榜，该项目上周成交50套共计5006㎡，位列单盘榜第2名；灵山湾壹号项目单周成交48套共计5334㎡，位列单盘榜第3名；和达可园项目单周成交29套共计2769㎡，位列单盘榜第10名。

区域成交榜第三名李沧区单周成交量217套，成交面积30365㎡。值得注意的是，李沧区久违重返区域前三，得益于多个项目的高效去化，特别是融创都会中心项目以上周成交180套共计25927㎡的佳绩，成为单盘榜冠军。

图片来源：卓易数据

其它区域方面，即墨区上周新房成交共计215套，新房总成交面积26055㎡，位列区域成交榜第四；城阳区上周新房成交共计183套，总成交面积23424㎡；远郊区莱西市位列区域成交榜第六名，上周新房成交共计144套，新房总成交面积16900㎡；同为远郊区的平度市上周成交新房140套共计16801㎡；黄岛区上周新房成交共计126套，新房总成交面积15858㎡；高新区上周新房成交共计55套，新房总成交面积6531㎡。

主城区中，上周李沧区优势稳居主城区新房冠军宝座；其次为崂山区，上周新房成交共计86套，新房总成交面积12496㎡；四方区上周成交共计36套，新房总成交面积3737㎡；市北区上周新房成交共计26套，新房总成交面积2942㎡；市南区上周仅成交2套新房，新房总成交面积400㎡。

图片来源：卓易数据

星河湾等项目被投诉

但与上文“金”质楼盘相对应的，是一些青岛项目也在近期因为安全或质量问题遭到曝光。

上周，星河湾、东盛花园等多个项目或房企在信用、青岛政务信箱等主要官方渠道中，遭到了曝光或网友投诉。

1.青建集团股份公司

2021年11月5日，据信用公示，工程未取得《建筑工程施工许可证》，青建集团股份公司擅自施工。

对此，崂山区和对青建集团股份公司作出责令其停止施工，限期改正，给予警告，并处1万元罚款的处罚。

图片来源：信用

2.星河湾

2021年11月8日，有一名网友在青岛政务网公开信箱留言反映星河湾物业公司违规收取物业费和车位管理费的问题。

据该网友描述，城阳区市场监管2019年11月对星河湾物业公司违规收取物业服务费和车位管理费，下达了《责令退款通知书》，责令星河湾物业公司向业主退还2019年9月份以前违规收取的物业费和车位管理费。

现该网友投诉星河湾物业公司在2019年10月以后多收取本人的车位管理费。

2021年11月10日，青岛市市场监督管理对此做出了答复：

该件流转至城阳区市场监督管理，现回复如下:

经城阳区市场监管落实，2019年9月3日，城阳区市场监管根据群众举报广州星河湾物业管理服务有限公司青岛分公司立案调查，并下达了《责令退款通知书》。

一、相关法律文件。

（一）2018年7月20日，《山东物价关于明确〈山东定价目录〉有关问题的通知》（鲁价综发﹝2018﹞90号），该通知确定：“（四）普通住宅前期物业服务收费标准。普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。”“本通知自2018年7月21日起执行，有效期至2023年5月30日。”

（二）2018年8月8日，《青岛市物价关于贯彻物业服务收费相关政策的通知》（青价格﹝2018﹞31号）

该通知确定：“普通住宅的界定按照《山东物价关于明确〈山东定价目录〉有关问题的通知》（鲁价综发﹝2018﹞90号）相关规定执行。普通住宅前期物业服务收费指导标准等相关事项，仍按《青岛市物价、青岛市国土资源和房屋管理关于印发〈青岛市物价物业服务收费管理办法〉的通知》（青价格﹝2012﹞83号）和《关于明确物业服务收费相关政策的通知》（青价格﹝2018﹞20号）执行。”

综上所述，该认定涉案的星河湾小区住宅应为普通住宅。2018年7月20日，《山东物价关于明确〈山东定价目录〉有关问题的通知》（鲁价综发﹝2018﹞90号）“（四）普通住宅前期物业服务收费标准。普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。”“本通知自2018年7月21日起执行，有效期至2023年5月30日。”且2018年8月8日，《青岛市物价关于贯彻物业服务收费相关政策的通知》（青价格﹝2018﹞31号明确了青岛市普通住宅的界定应按照《山东物价关于明确〈山东定价目录〉有关问题的通知》（鲁价综发﹝2018﹞90号）相关规定执行。依据《青岛市发展和关于进一步贯彻实施〈山东物业服务收费管理办法〉的通知》（青发改价格〔2019〕257号）通知的规定，星河湾物业自2015年4月通过青岛市城阳区物业主管门的招投标进驻星河湾小区提供物业服务，在物业主管门备案。该小区目前未业主和业主，物业服务属于前期物业服务。星河湾小区在2018年7月21日前已签订前期物业服务合同的，且在2017年4月16日已签订满二年，物业服务收费应按照“青发改257号文”的规定执行。

二、下达《责令退款通知书》的目的。

下达《责令退款通知书》是实施行政处罚前依法必须经历的环节，主要目的不仅仅是退还多收的价款，而是让经营者在后续的经营过程中改正违法行为且按照标准收取费用。依据《价格法》第四十一条及《价格违法行为行政处罚规定》第十六条“本规定第四条至第十三条规定中的违法所得，属于价格法第四十一条规定的消费者或者其他经营者多付价款的，责令经营者限期退还。难以查找多付价款的消费者或者其他经营者的，责令公告查找。经营者拒不按照前款规定退还消费者或者其他经营者多付的价款，以及期限届满没有退还消费者或者其他经营者多付的价款，由价格主管门予以没收，消费者或者其他经营者要求退还时，由经营者依法承担民事责任。”之规定，该对对星河湾小区涉嫌违规收取物业服务费的行为应先下达《责令退款告知书》。之后，星河湾物业公司就《责令退款告知书》向城阳区法院提起诉讼，城阳法院已作出判决，判令撤销该作出的《责令退款告知书》，该现已对该案件的判决向青岛市中级法院提起上诉，目前青岛市中级法院尚未作出裁判。

图片来源：青岛政务网

3.东盛花园

2021年11月8日，有一名网友在青岛政务网公开信箱留言反映东盛花园房产证办理的问题。

该网友表示，东盛花园项目位于崂山区辽阳西路10号，由青岛高科技工业园东盛实业总公司，共22栋楼，其中17栋回迁楼、4栋限价商品房（北区19-22号楼）、1栋海洋研究所商品房。

该网友2011年购买一套位于东盛花园4号楼的房产，当时村委承诺这是商品房，并且会于五年内按照与村民相同方式未我们办理房产证，这在合同上写的非常清楚。但是至今已10年，10年内无任何消息。从今年9月23号开始，东盛花园南区5-18号楼回迁房开始集体，北区19-22号楼4栋限价商品房同样顺利，但在此后过程中我们1、3、4号楼的业主未得到任何通知。该网友曾电话咨询过金家岭街道，被回复我们这3栋楼没有任何手续，没有条件。

2021年11月11日，崂山区对此做出了答复：经崂山区金家岭街道落实，您房屋位于东盛花园小区。目前，东盛花园已完成首次登记工作，正在对符合条件的回迁安置房进行房产证办理。因涉及到分买卖回迁房的房产证办理政策问题，您房屋暂时不能办理房产证，相关政策问题需上级门研究决定。您强烈要求国土资源门进行答复。

图片来源：青岛政务网

标签：青岛 青建集团 新房 责令退款通知书 物业公司 胶州市

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