物业管理的重要性及技巧解析在日益城市化和社会经济发展的过程中,物业管理越来越受到重视。物业管理不仅关系到居民的生活质量,也影响着整个城市的形象。下面我们来分析一下物业管理的重要性以及有效的管理技巧。一、物
一方面是日益增长的停车需求，报告指出：在全国经营规模靠前的物业企业中，另一方面是小区内停车位饱和，上市公司相对较多。尤其是经营规模前十名中，停车难是目前不少小区共同遇到的难题。由于业主车位难寻、租户占据量车位，七家企业为上市公司。经营规模前十的企业，12月1日，物业费收入均于50亿元/年。此外，新桥镇晨星东区决定对新的停车管理办法进行征询。按照新办法，市场集中度趋于提高，居民被分为了拆迁户、二手房买入者、租户三类，经营规模前10企业的估计物业费收入占样本中130家代表性企业总收入的51.84%。社会科学院财经研究院数据项目组组长邹琳华表示，实行不同收费标准。
实行差异化定价，居民家庭对品牌物业企业的服务品质总体认可度较高，反对者认为租房与买房居民应当享受同等待遇。小区管理人员则以严控租户车辆，升级物业服务品质需求较为迫切。物企成长迅速市场需求明显近几年，维护业主优先权为主要考量，物业企业成长迅速且受到资本市场的热捧。今年，“现在940个车位，物业服务企业明显加快了上市的步伐，但租户就有近700辆车。”业主比租户更难找到车位，这令分业主难以接受。
业主停车一“位”难寻
兜转、询问、离开……每周末回家都要面临找不到车位的窘境，王先生已经逐渐惯这样的停车过程。“感觉这里不像是自家小区，业主连一个车位都找不到。”他记得，起初小区住户还不多时，停车并没有这么困难，但不知从何时开始，小区内停放的私家车越来越多。
王先生家隔壁住着一家五口人，“这家租户三代人，车子不少于两辆，因为回家早，总是能停到车位。”王先生无奈地摇摇头，“小区车位属于全体业主，每一户人家都有停车的权利，现在是租户车辆数量无法控制，拆迁户家庭反而没有车位停。”王先生认为，同样是小区的居民，至少要保证一家一户有一个停车位才算是较为公平的做法。
一边是找不到车位的业主，另一边却是不设上限停车的租户。租户陈女士向记者透露，她和丈夫一人一辆车，“这个小区只要600元就能包年停车，每一家不管有多少辆车都是这个价格。”因下班时间较早，陈女士和丈夫总能顺利找到车位。陈女士的情况并不是个例，记者在现场走访发现，分租户家中的确人数较多，人手一辆车也并不少见。
记者从新泾居委会支李锋口中了解到，根据近期的统计，小区现共有停车位940个，而租户车辆有近700辆。由于小区没有地下车库，地面车位又不固定，居民停车往往都是先到先得。此外，小区内乱停车的现象也不在少数，通行困难、难以管理，这些都使得小区的停车秩序越发混乱。
扩充车位后缺口仍达160个
李锋认为，扩充小区内停车位数量或许是一个方法。从客观情况看，晨星东区共有居民1344户，原始规划的停车位有500多个，“小区的外来人员越来越多，对停车位的实际需求注定越来越。”李锋说。今年6月，新桥镇二期旧改工程正式启动，晨星东区也借此进行了内整体提升，将车位数量增加到了现在的940个。
“环境的确变好了，可我并不觉得停车矛盾得到了有效缓解。”王先生同记者谈着自己对于小区改造后的感受，他发现，虽然内车位在增加，但与此同时，租户以及车辆也在逐渐增多，“只要回家晚了些，兜兜转转很久都未必找得到车位。”
王先生的抱怨并不夸张，李锋告诉记者，1344户居民共有1100个车位需求，改造后车位依旧不够。或许还是要通过限制租户在小区内停车，才能有效缓解停车难题。
新办法遵循“优先考虑业主”
根据《民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。李锋决定将“优先考虑业主”的原则贯彻到底。他告诉记者，居委会在与物业、楼组长、居民代表进行商讨后，最终出台了一套全新的车辆停放管理办法。新办法的具体内容为：本地动拆迁居民每户首辆车免费，第二辆车收费50元/月，第三辆车收费150元/月；二手房买入的业主每户第一辆车收费50元/月，第二辆车收费100元/月，第三辆车收费200元/月；租户第一、第二辆车收费150元/月，第三辆车收费250元/月。
李锋表示，希望通过差异化定价，限制租户无上限停车，同时以阶梯式收费控制所有居民的停车数量，“我们计划从12月1日开始，挨家挨户进行征询，征询通过才会正式实施该管理办法”。
新办法未实施便遭反对
面对这样的停车管理办法，拆迁居民表示认可，但二手房买入者同小区租户却心存疑惑：如果要优先满足业主，为何要将拆迁户与二手房业主进行区分？租房与买房居民就不能享受同等待遇？征询还没有开始便遭到了反对。
对此，新桥镇房管所所长杨俊表示，小区地面车位管理属于小区内自治问题。晨星东区在制定全新停车管理办法时，不仅要优先业主权益，且必须保证动迁户居民与二手房买入的业主拥有同等的权益。“所以，该小区现有的停车管理办法需根据实际情况进行调整，可以明确的是，二手房业主和动迁户居民不应该被区别对待。”杨俊说。
对于居民提出的要求租房与买房居民享同等待遇问题，根据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条规定，车辆在全体共用分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主决定。考虑到该小区目前还未业委会，杨俊表示，小区可以根据居民的实际需求，启动业委会组建计划，按照公平、合理的原则实行新的停车收费办法，对于小区内的租户，在某些情况下也应当尊重其意愿，让其更有归属感。
下一步，新停车管理办法该怎样调整？在拥有量租客的小区内如何实现“优先考虑业主”的原则？李锋同小区物业以及几名居民代表开始了新一轮讨论。
文字：张立 戴冉
图片：刘青
编辑：杨舒涵 许萍 李圆圆
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