全交通便利商业租赁｜出租方违约下的装修费用承担问题和保证金风险永泰丨

导读

商业租赁中，承租人为使用租赁物，需要取得消防、卫生等相关的合格证明。如果出租人提供存在瑕疵的租赁物，则构成违约，需要承担违约责任。承租人装修房屋的目的是使用房屋，在双方约定租期届满租赁物归出租人所有时，如果因出租人违约导致合同提前解除，承租人可以主张出租人承担装修费用。但是承租人逾期支付租金违约，可能导致保证金无法退回造成较损失。

案情简介

2014年5月9日，广电公司与智恒公司签订《房屋租赁合同》，约定：广电公司将位于银川市兴庆区鼓楼北街8号楼1号和8号楼2号房屋出租给智恒公司，出租房屋为商业用途。

租赁期满，广电公司有权收回房屋。未经广电公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，智恒公司应当按照年租金1%向广电公司支付房屋占用期间的使用费。租赁期满，依附于该房屋的装修无偿归广电公司所有，广电公司不对智恒公司作任何补偿。租金逾期30日之内（含30日）支付，每逾期一日，智恒公司需按当年租金的1%支付违约金后，本合同继续履行。

智恒公司需向广电公司交纳履约保证金100万元，租赁期内，智恒公司没有任何违约行为的，租赁期结束后3个工作日内，广电公司将履约保证金全退还给智恒公司（不计息）。如租赁期内，智恒公司有违约行为，则履约保证金不予退还。

广电公司于2014年5月20日前向智恒公司交付房屋，租赁期限自2014年6月15日至2032年4月14日。

房屋租赁合同签订后，广电公司按期将房屋交付于智恒公司实际使用，智恒向广电公司支付保证金100万元。智恒公司分别于2015年12月8日、2016年6月18日、2016年9月3日、2016年11月8日、2016年11月22日等多次向广电公司致函反映，案涉租赁物原系办公楼，多处消防不达标。消防级别不同，消防证迟迟办不下来。装修的分房屋不能入住，分房屋被查封等问题。

经智恒公司申请，一审法院委托宁夏华恒信工程咨询有限公司对案涉租赁物的装修价值进行鉴定。《工程造价鉴定意见书》鉴定意见为：1.与装修相关的43个项目中可确定分项目造价金额合计2093.5413万元。2.与装修相关的43个项目不可确定分项目，只能结合工程实际情况进行具体分析。并参考其它类似工程的经验数据，作出推断性造价意见，推断性鉴定意见造价金额合计147.9762万元。智恒公司为此支付鉴定费150000元。

因智恒公司未向广电公司支付租金，广电公司为此诉至一审法院，一审法院于2018年4月28日作出（2017）宁01民初798号民事判决，判决：解除广电公司与智恒公司于2014年5月9日签订的《房屋租赁合同》，智恒公司将房屋向广电公司返还；智恒公司于本判决生效之日起十日内支付广电公司租金926万元、违约金69.6万元，并承担自2017年10月15日至本判决确定的给付之日止的房屋租金（按《宁夏广电传媒集团有限公司鼓楼北街房屋租赁合同》约定租金计算方式计算）；驳回广电公司的其他诉讼请求。

智恒公司向一审法院起诉请求：

1.广电公司向智恒公司赔偿房屋装修款2241.5175万元，退还保证金100万元，鉴定费15万元由广电公司负担，共计：2356.5175万元；2.诉讼费由广电公司承担。

广电公司向一审法院反诉请求：

1.判令智恒公司向广电公司支付房屋占有使用费4471562元（暂自2018年9月6日计算至2019年12月19日，实际主张至智恒公司返还房屋之日止，按合同约定的房屋租金标准计算）；2.诉讼费由智恒公司承担。

法院判决

一审法院判决：广电公司于判决生效之日起十日内支付智恒公司房屋装修款9339655.61元；智恒公司于判决生效之日起十日内支付广电公司房屋占用费4900476元并驳回智恒公司的其他诉讼请求。

二审和再审均支持了一审判决。

法律评析

（一）过错认定问题：建筑消防未达标属于谁的过错？

首先，房屋用途为商业用途。智恒公司认为，广电公司明知智恒公司租赁房屋用于开设宾馆，仍隐瞒真相提供了存在瑕疵即消防设施不合格的房屋。智恒公司直到收到消防门告知时才知道硬件瑕疵，要求对方整改但广电公司不配合，自己花费巨额费用才使得分面积消防达标并投入使用，广电公司存在明显过错。广电公司认为，自己在租赁时明确告知对方标的物的一切状况，涉案房屋为办公用房，智恒公司租赁后用于酒店经营，属于自认的风险，应当承租人自行承担。

双方提交的证据显示，智恒公司在装修后才与广电公司协商处理消防问题，智恒公司对消防问题未经考查就签订合同存在盲目性。广电公司在签订合同时也未考虑到消防问题。但是出租人明知承租人的宾馆用途而出租，承租人明知租赁物原用途为办公楼而租用，双方均明知该房屋原本作为办公楼使用，不符合宾馆的消防要求，均存在过错。

（二）装修费用

（三）保证金问题

因合同约定智恒公司需向广电公司交纳履约保证金100万元，如租赁期内智恒公司有违约行为，则履约保证金不予退还。因智恒公司未按约定支付房屋租金，已构成违约，故保证金不予退回。

法律建议

1.明确租赁房屋的用途及相关标准

在考查投资项目、签订租赁合同前，合同双方应当了解清楚本应有所预见的问题，例如双方应当就租赁物的消防、卫生等验收中可能会遇到的、责任划分、费用分担等问题进行协商，尤其是可能较程度上改变房屋原有功能的情况。无论出租人还是承租人，都应当尽到诚信义务如实告知对方租赁物的具体情况和可能的风险。

2.装修费用的主张问题

在某些用途的房屋装修中，存在隐藏工程，诸如：排水管道及配件改造工程、配管配线及配件、电话布线系统和安防监控系统中的配管配线项目、消防工程中消火栓管道、喷淋管道项目等等。此类装修工程虽然从外难以直观估测其价值，但是作为特定用途的租赁房屋所必备的装修工程，仍可作为具体的装修损失计算到主张的赔偿项目中。必要时可以请鉴定机构出具鉴定意见。

在装修费用的承担上，如当事人在合同中约定了租赁期满装修物如何处理的则按其约定，没有约定的，如果出租方违约，则承租方可以就装饰装修的剩余价值进行主张；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

3.若房屋存在瑕疵，不建议用拖欠租金的方式要求出租人进行修缮

在商业租赁中，出租人往往处于优势地位，约定保证金在对方无违约行为时才会无息退回。拖欠租金是一种违约行为，可能直接导致保证金被出租人没收。对于出租人责任范围内的房屋质量瑕疵，如果较轻微的，可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行修缮后，向出租人主张承担费用。如果有严重瑕疵导致合同目的无法实现，且根据合同约定承租人无法解除合同的，可以请求法院或者仲裁机构解除合同，从而避免因己方违约导致保证金损失。

相关法条

1.《民法典》第七百一十三条

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

2.《民法典》第七百二十二条

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

3.《民法典》第七百二十四条

有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

4.《法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

作者简介

侯朝辉

北京市京师（上海）律师事务所 律师

张晨

北京市京师（上海）律师事务所 律师

张彦

北京市京师（上海）律师事务所 律师助理

原浩振

复旦学法学院 2019级

编辑：曲国欢

团队业务领域：

公司常年法律服务

争议解决（诉讼及仲裁）

证券及资本市场

投融资、公司重组与兼并等

标签：租赁 违约 保证金

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