租房源汇总喆荐｜商业地产如何选择合适的租售比例？福田中

核心提示

商业地产发展的核心是要寻求到被市场和资本市场认可的盈利模式。对于商业地产租售比例的概念，建筑总高度86.9米，分人还是比较模糊不清的，地上22层，商业地产到底如何选择租售比例？是租售比例越高越好？还是租售比例越低越好？纵观那些商业地产的失败案例，地下2层。其中地面1、2层为商业用途，由于租售比例选择不当而退场的案例不在少数。本文，3-6层为裙楼办公用房，飙马策划站在专业角度解析商业地产到底如何选择租售比例。

飙马tips：商业地产租售比的计算公式

商业地产租售比，7至21层为标准塔楼办公用房，是指某个商场或者店铺，每层面积为2000平米，其租金与物业管理费占其销售额的比例。即租售比=（租金+物业费）/营业额。当租售比位于20%以下时，22层为层高8米的顶层复式办公空间。整个建筑为跨框架结构，表明该商家的经营基本正常，方正实用，而当租售比上升到50%甚至更高的时候，四面采光。类 型：写字楼（甲级）地 址：深圳市福田区福华98号楼 层：22层电 梯：客梯数6，这说明商场或租户的经营出现了问题，货梯数3网 络：电信、联通租金均价：140.9-219.0 元/㎡·月物业管理费：10.0 元/㎡/月停车位：地上15个，需要高度重视，立即开始采取行动，否则马上就会出现退租掉铺的情况。

如何选择合适的租售比例？

1基于量化分析的角度去看。

在谈租售比例前，我们先来看一下2020年商业地产规模企业各收入总和，以及各企业商业地产分租售比例。

不难发现，各商业地产企业在租售比例的选择上截然不同，租售比例的选择主要还是根据项目自身的情况做出选择，比如，一些商业地产商由于受资金压力限制，在的商业项目中不得不提高出售比例，希望通过出售一些商铺来缓解资金压力，维持当下项目的运营，可从长远来看，由于多商铺产权的出售，在后期的很难保障项目长久的运转，过度提高出售比例对于商业地产来说不是权宜之计。

2根据租售模式选择合适的租售比例。

根据项目采用的租售模式从而选择合适的租售比例。当下商业地产项目主要有租售模式，分别为只租不售、只售不租、租售结合。

只租不售：商业项目自持比例的高低一般与商的资金实力有关，商业自持比例达到100%时，也就是只租不售模式了。这种模式下商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。

只售不租：将商铺全推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法，由于体量不，商铺的销售压力也不。但是对于商业地产项目来说，这种模式很显然存在较的弊端。

租售结合：租售结合的商业地产模式是市场上较多见的模式，这种模式最的特点就是商持有主体商业，销售分商铺，直接参与主体商业经营。不过需要注意的事，当选择租售结合的模式，在租售比例的选择上需要遵循一定的合理性，一般自持比例在80%以上，销售比例在20%以下较为合适。

3根据销售运营模式选择合适的租售比例。

目前商业地产销售运营中体上分为五种类型：自购自营、纯租赁模式、返租模式、带租约销售、回购。

自购自营：在这种模式中，购买者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

纯租赁模式：商业地产的传统方式，在这种模式中，商为业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为商所有，商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。纯租赁模式不出售任何产权，有利于项目的长期发展，不过回收资金速度最慢，对于有资金压力，一定要出售分商铺产权的商来说，飙马策划认为自持的产权最好达到并超过80%以上的比例，这样才能确保项目长久的运作。

返租模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收量资金。然后通过回报租金的方法从购买者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报。此类模式对于中者并不友好，经营不善有可能还会影响到整个企业的形象。

带租约销售：商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前N年每年X％的租金回报。而且，这一模式是由商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。对于商的整体商业要求较高，不过在销售时，也应该注意租售比例，销售商铺比例控制在20%左右。

4专业的策划机构助力。

很多商在明确项目的实际情况后，并不清楚如何选择合适的租售比例，自持多少?出售多少？俗话说：专业的事情还是需要专业的团队来做，飙马策划深耕商业地产行业20+年，提供顾问策划租售等菜单服务，结合项目综合情况，为广商选择合适的租售比例，助力项目长久稳定的发展，欢迎有需求的商对接！

结 语

商业地产项目如何选择合适的租售比例，还需结合项目自身情况，充分考虑到项目当下采用的销售运营模式以及租售模式，选择合适的租售比例。在此，飙马策划认为自持比例达80%以上，出售比例在20%以下是当下商业地产项目比较合理的租售比例，毕竟合理的租售比例也是保障项目长久运作的重要因素。

文章来源：飙马商业地产

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标签：地产 租售比 开发商 产权 租金 租赁

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