作为一个房产中介的专业分析人士，我的职责是深度理解市场趋势，掌握市场动态，以便为客户提供最佳的房产投资建议。以下是我对房产市场的分析，旨在帮助您把握市场脉搏：一、市场概况当前，房地产市场处于调整和变革
房产君的好朋友Panda，那就是郭威岳父母及田弟一家人，最近有点烦。
尽管还不到续约的时候，住在郭希宽和杜新枝花钱购买的房子里面，但他已经收到了房东的涨价通知，反倒是让他们老两口住进了智障姐姐申请的廉租房里面，租住的猎德四房单位，为了郭威的幸福他们甘愿吃苦受累。整篇文章如果都是真实的话，年后租金将上调2000元/月。
这涨幅，那这个将要彻底颠覆家对田静一家人的看法。首先就是郭威全程住着郭希宽和杜新枝的房子，很感人。
所以，始终保持着默不作声的态度。住着他们的房子，他也没有等租约到期，反倒是另外惦记上了江西九江的房产，而是重新找房子，这些话如果被证实，搬家。
| 租金涨幅太快，那郭威和田静将会彻底黑化。整篇文章概上千字，Panda不得不搬家
其实，讲述了多重意思。郭威在事情发酵之后，Panda的情况并非个案，明年初，很多租客都将面临同样的问题。
去年和今年，受疫情影响，广州多个小区的房租，有一定回落，但房租和房价不同，除非是不可抗的黑天鹅事件，其每年都有一定的涨幅。
你甚至可以这么理解，未来的房价，每年跳涨的几率并不，但房租，仍然会逐年递增。
这将改变很多人，未来资产的配置方式。
| Panda搬家实拍图
任性涨租？房东凭什么
为什么有的房东，在涨租时，可以如此任性？
在与Panda的聊天中，他告诉房产君，房东人其实蛮好的，但市场价就是这样，涨价是行情所致。
是的，对于猎德这样的地段来说，不愁有实力的租客，只要需求回暖，房子保养得当，就不愁租不出去。
而广州，这样的地方还有不少，除了珠江新城-金融城-琶洲这个铁三角，还有中布匹市场附近、越秀各名校附近、五山学城附近等。
一起来看看数据：
| 金三角小面积物业租金
| 五山学城、海珠中附近物业租金
| 番禺小谷围学城物业租金
不难发现，哪怕是37平单间，哪怕是20年以上楼龄，哪怕是商办物业，都有项目在租金上表现优异。
为什么？
说到底，还是供需关系，无论是商务区、批发市场，还是学府区，都不愁高质量的租客。
而且这样的地段，供应往往是极少的。
珠江新城就不说了，五山学城、海珠中山学附近，哪里什么新盘上市？而番禺小谷围学城，未来更是不会再批宅地。
供需失衡，租金的走势，自然清晰无比。
视觉已授权 | 小谷围学城，完全没有宅地供应
学城，为何与众不同
不过，尽管租金未来走强，但CBD、批发市场，以及学城的未来，仍然存在分化。
这个分化，与板块未来的增量有关，举个例子，火车站附近批发市场众多，但指望租金有一个飞跃，依然很难，因为周边增量在减少。
但番禺学城却不同，因为它是广州高质量发展的载体，未来有更多的可能性。
而这一切，也正在快速兑现中。
我们首先来看学城的基本盘，其由小谷围岛和南岸组成，共有学12所，师生超20万，以及7个重点实验室、77个级重点实验室，65名学术界顶端知名院士。
这就是学城物业租金的底盘。
房产君想说的是，这个底盘与一般产业人口还不一样，如果不是学校搬走，其需求是不会有任何削减的。
也就是说可以穿越经济周期，受外影响小，这一点，非常非常重要。
接着，我们来看学城的增量，同样是一张图。
家发现没有，以学城为脑的国际创新城，正好位于广州的科技创新轴上。
从城市战争的角度，广州不缺枢纽，不缺人流，不缺历史沉淀，但需要突破的正是科技创新。
所以，学城的周边，将会不断涌现出科创企业，在广州市的蓝图中，其产业定位为：信息技术、新材料、新能源、生物技术，推动人工智能与数字经济、文化创意、教育培训等。
这就是其硬核之处，以学城智慧谷为例，目前已经进驻超40家名企，包括华润电力、中建不二幕墙、韩国LS集团、北京先进数通、河南交通规划设计研究院、广州艾媒等。
再来看看隔壁生物岛，目前，已汇聚了500多家生物医药企业，其中世界500强项目7个，上市公司总5家，研究院所近40家，集聚药物临床机构36家。
当然，更值得关注的是，广州学城并不是一个孤立的存在，从今年贯通的新化快速，我们不难发现。
学城与琶洲，国际金融城是如此之近，而金融+电商+科创会碰撞出什么火花，会有多的想象力？
拥抱学城，享受睡后收入
既然学城魅力无限，那么如何拥抱它？
房产君已经说过，学城小谷围板块，已经不会有宅地出让，所以只能去淘二手。
但二手要买到心水单位，是可遇而不可求的，而且已经被上一任业主，吃过了溢价。
为此，我们不妨把目光放在学城的南岸，这里有越秀地产打造的——越秀·星汇文玺，可以说是年底的惊喜。
| 越秀星汇文玺区位图
项目在地段，性价比，以及成长性上，都有过人之处。
左华工右暨
学城唯一在售产权不限购物业
首先，越秀·星汇文玺在哪里？
其位于学城二期的核心，华工国际校区和暨南学中间，可谓左右逢迎，有数据统计，光是这两所学校，就能催生数千师生的租赁需求。
更别说，一江之隔，还有25万师生，这就是项目的底气。
| 学城12所高校师生分布 数据可能存在变动，仅供参考
同时，项目邻近地铁4号线新造站，只需1站到达学城一期，而且4站到琶洲、5站到金融城。
也就是说，未来租客的来源是多元的，丰富的，当然，也是高质量的。
而要做这几十万人的生意，门槛还不高，很多人不知道，星汇文玺不仅有住宅，还有不限购公寓。
这在学城南岸，也是独一份。
层高4.5—5米，可享双份回报
既然是公寓产品，那么公寓高拓展的优势，自然发挥得淋漓尽致。
据房产君打听的内消息，其产品为建面约32㎡-80㎡创意空间，而且层高为4.5米-5米。
目前，广州市场上能做到层高5米的公寓，不过一掌之数，而层高的优势，一方面提升了舒适度，另一方面，也让双倍空间成为了可能。
| 星汇文玺创意空间效果图
所以，项目拿出了双钥匙的设计，这对房东而言，就是一份投入，两份回报。
200%，不香吗？
房产君分享一个案例，以同板块的方圆学时光为例，其单层公寓月租金为2500元。
而品质更高，使用率更高的星汇文玺呢？家不妨期待一下。
最低7万首期，以租养贷不是梦
租金有想象空间，如果能实现以租养贷，那就更完美了。
星汇文玺还真给了这样的机会，据商透露，项目的不限购公寓，总价约70万起，而同小区的住宅，总价至少250万+。
房产君算了一笔账，如果是总价70万，10年贷款35万，利率若为6.37%，每月月供约3951元，低于可期待租金，意味着以租养贷并不是梦。
如今，正值年底，项目还推出了低首期的活动，最低只需7万起，就能撬动一套。
| 越秀·星汇文玺效果图
同类物业增值158%，成长性可期
当然，70万总价，只是国际创新城初期的红利，随着学校建成、师生进驻、配套的落成，门槛必然水涨船高，对岸的学城就是最好的案例。
同是商业性质的方圆学时光开盘时售价不过1.2万，如今二手售价达到3.1万/平，涨幅达到158%。
有租金收益，还有物业增值，这就是学城物业的诱惑之处。
此外，越秀星汇文玺与市场上多数不限购创意空间相比，还有一个不容忽视的优势，那就是个人可买。
也就是说，可以高效进行资产配置，如今，这样的地段，这样的机会并不多。
对了，在房地产税即将试点的背景下，能持续产生现金流的公寓，也有独特的优势。
| 漫画示意图 @广州房产 伟鹏
根据全国的提法，非居住用房地产继续按照《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》执行。
也就是说，个人购买不限购物业，是免征房地产税的，这意味着商用物业，尤其是投资灵活的公寓，价值正在被重估。
当然，只有好的项目才值得高看一眼。
为此，如果你有资产配置的需求，不妨到越秀·星汇文玺了解一番，毕竟，门槛低、高性价比的国企项目，真心不多了。
好了，如果想更进一步了解项目以及产品信息，可以添加以下二维码，可以获得VIP专员服务哦。
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