一套就够了一日之间，青岛楼市的玩法就变了！不要再

昨天青岛第三批次土地集中拍卖，未来的房子一定会严重过剩，结果令人感叹：一日之间，别的你不用看，青岛楼市的玩法就变了!

01 全国鳄曾齐聚青岛

仅从青岛土地的商来源来看，你就看看当地人口是流进还是流出？现在分家庭都有1-2套房子。首先，其实是经历了三个阶段。

在2009年之前，你知道过去50年代60年代70年代出生的分家庭都是独生子女，青岛虽然也有外地商入驻，提倡“一对夫妻，但市场还是以本土商为主。那个年代买过房的朋友，只生一个孩子”，或者现在看过二手房的，然后上面有四个老人，一定记得百通、海尔、海信、千禧龙、颐中、鲁信、银盛泰、青岛城建等青岛本土商的名字。

然而，那么，现在除了海信、海尔等少数几个老牌本土商还有在售的新盘外，这些老人过世了之后，其他商已经鲜有“江湖传闻”，他们这些房子都会过继给这个孩子，包括原来青岛本土商的扛把子——百通。

这背后，是外地商在青岛的抢滩上岸。

2005年，绿城来到青岛；2006年，是万科、宝龙、卓越、华远、浙江金龙；2007年，中海高调亮相；然后还有保利、万达、融创、金地、绿地、龙湖、中南等全国性的商……

至2010年，在青岛排得上号的商基本被外地商全占据了，青岛本土商可谓是全面败退。

外地商在青岛占据主导地位的时候，青岛Z F赚得是卖地的钱，商赚得是房子和土地的差价。在2010到2020年的这个房地产黄金十年中，青岛Z F和商都赚得盆满钵满。

赚钱后，青岛Z F把财政收入投入进城市中，因此这十年是青岛城建发生天翻地覆变化的十年，尤其是市北、李沧以及城阳、西海岸、即墨等地区。

商赚了钱后，却买了更多的地，了更多的房子，贪心不死蛇吞象，最终在2021年出了事。

由此，2021年，青岛楼市的玩法又迎来了重变化！

02 地方国企上岸

在以前的土地拍卖中，青岛市级和各区市的国企往往低调拿一些不起眼的土地，尤其是一些区级商以专门捡烂尾楼、解决遗留问题出名。

可在2021年青岛的土拍中，一些本土国企开始亮眼了，特别是青岛地铁竟然拿了不少的地。

在昨天的土拍中，青岛本土的国企把这种做法发挥到了极致。我把昨天的土拍情况汇总在了下表中：

下图是我汇总的上述地块的位置图：

可以发现一个明显的规律，以往在青岛楼市起到主导地位、并擅长轮番竞价创造地王的全国地产鳄在青岛第三次集中土拍中集体消失，一个都不见。

反而是青岛本土的国企占据了绝对主导优势，其中有市级国企、区级国企以及村企，少数外地几个商也是和青岛本土商联合拿地。

可以说，这是青岛本土商的一次历史回归！

那么，就在今年第一次土拍时还有17家商把市北区开平路45号地块竞价到17010元/㎡成为地王，到了第三次土拍为什么就会出现这种截然不同的结果呢？

03 楼市的玩法变了！

外地鳄在青岛第三次集中土拍集中消失的原因，家应该都知道，现在商都缺钱，不少资金链都断了。所以目前这些全国性地产鳄首先要做的是活命，等缓过气来才能继续拿地，缓不过气就over了。

这档口，不仅是青岛，对于其他城市的土拍，这些商也不敢过多参与了。

可不卖地，地方Z F就没有富裕的钱去搞城市，要知道青岛地铁三期7个项目就需要总投资980.7亿元。

下图是青岛近十年财政收支情况，可见一直都是入不敷出的：

地方财政对房地产给予厚望，外地房企不来，只能本土国企接手了，日子总要过下去。国企拿地，其实是资金左手倒右手，最终要想赚到钱还是要卖出去房子，从买房者身上赚到钱。

我们现在理理思路，以前是外地房企或者本土民企拿地，地方Z F赚得是卖地钱；现在外地房企、本土民企没钱拿地了，地方国企亲自拿地，地方Z F赚得是卖房钱。可见，楼市的玩法真的变了。

尤其是青岛地铁，占据了青岛财政支出很的一分，现在卖地收入不理想，就只能青岛地铁自己下海去赚建地铁的钱了。

由于从去年到今年一年时间的信贷紧张，商短期内难以摆脱资金链紧张的面，即使资金宽松了也不会像以往那样毫无顾忌的去拿地。所以，这种地方国企参与土拍的现象还将持续一段时间。

现在信贷环境有所放松，那种全国性的央企商或许率先从资金链中脱颖而出。以后的土拍现场，将是央企和地方国企的天下，我国楼市的新一轮玩法已经到来！

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