物业合同管理:规避风险的重要保障在现代社会中,物业管理扮演着越来越重要的角色。良好的物业管理不仅能够提升居民生活质量,还能为物业公司创造可观的收益。然而,在物业管理的过程中,各方主体之间存在着复杂的利益关系,
钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞 蒋敏华
今年的二手房市场，还没来那个说等疫情好转就来交物业费的您，上下半年堪称冰火两重天。上半年，还没来那个“警告”管家不准再打电话发信息催费的您，学区房和热门板块的次新房成为炒房重灾区，还没来园区的花开了，学区房小区动不动拉横幅庆祝房价创新高，又谢了青草黄了，次新房则以奥体板块为先锋，树叶落了天气冷了，甚至利用人性弱点设置的奥体房骗行其道。下半年，社区热闹起来了可是，二手房市场行情陡然下滑，您还没有来...您来或不来，学区房的信仰被打破，管家都在等着您您交或不交，奥体更名房骗也被揭穿。有的购房者，物业的服务从未停歇您理或不理，就经历了这种心态上的过山车。
上半年“学区房焦虑”到达顶点
高位买入后价格下滑
自从孩子出生后，催费电话、信息、微信一个不差，林伟（化名）就开始奔波在买学区房的路上，今年上半年，伴随着杭州学区房价格狂飙突进，他的“学区房焦虑”也到达顶点 ，“等不起”的他，最终在今年3月买下了一套离西湖不远的保俶塔实验学校学区房。
手持千万元购房预算，林伟对于学区房是奔着学区+自住+改善的目标去的。
他去看过学军求智巷学区房崇文公寓和文锦苑，那是2018年底，“当时这里的二手房报价在6.5~7万元/m2，不过楼层都不太理想。”
2019年他去看过南星桥板块的胜利学区二手房，如候潮府、望江府、金隅学府等小区，“当时有套候潮府的房子，118m2带车位，报价980万元，折合单价概8.3万元/m2，想想这新房售价只要6.98万元/m2，心里有点不平衡，始终下不了手。”
他参加过上品的摇号，“运气真的太差了，当时中签率高达50%以上，我都没中签。”
时间就在林伟的犹豫中过去了。今年上半年，次新学区房价格涨了一波。林伟去看过的候潮府，价格涨到了12万元/m2以上。
无比焦虑的林伟，终于决定赶紧出手购买学区房。他咨询了教育圈的朋友后，将学区锁定在保俶塔实验学校。这个学区的房子多以老小区为主，林伟对中介经纪人表示，对房子有4个要求，一是尽量靠近西湖，二是小区要有物业，三是必须是封闭式小区，四是停车方便。
没想到，中介真的帮他找到了合适的房源：一套位于曙光路的小区。房子建于2000年左右，东边套，中间楼层，面积68.5m2，两房朝南，后期自己装修的话，户型可以改成三房，房东挂牌价600万元。
林伟看房后的第三天，就约了房东见面洽谈，“当时学区房异常火热，见面过程中房东接了好几个电话，都是要过来看房的，房东甚至想临时涨价。”不过，林伟最终以598万元买下这套房子，单价8.7万元/m2，加上税费，约9万元/m2出头。
到了下半年，随着教育呼声不断，杭州也出台文件严禁学区房炒作，火爆了许久的学区房终于降温，有些前期炒作凶猛的学区房价格显著下降。
林伟也买在了高点。但相比买学区房前的焦虑，对于买亏，他的心态较为平稳。“孩子快到了上学的年龄，实在等不起了。而且我们是自住，现在解决了学区，房子离西湖又近，家里老人可以每天去西湖边走走，这么想想，房价涨一点亏一点其实不用那么在意。”
陷入奥体更名房骗
她的数百万元打水漂
这几年，奥体是杭州最热的板块之一。买奥体房短期内就能赚一笔，听上去很诱人，殊不知有人利用这种炒房心态，精心设计了骗。人称“魏姐”的魏某萍就是奥体“更名房”骗的始作俑者。
张蝶（化名）是奥体“更名房”骗的众多受害者之一，她早在2019年7月就与魏某萍签订了一份购房服务协议，代购天璞139m2房源一套。从2019年7月到2020年9月，张蝶分多次向魏某萍指定的账户转入704万元（购房款及车位费和服务费）。
“因为坚信魏某萍手上有房源，所以就一直等待，放弃了去摇新房和买二手房的机会。”张蝶说，经过多次催促，魏某萍今年7月终于将天璞的一套房源给她。
然而接下来发生的一系列事情，让张蝶彻底蒙了。网签的时候，张蝶从房东口中得知，这套房子的真实售价是1102万元（含1个车位）。
以为捡到了便宜，但还没等房子过户，就出事了。11月24日晚，魏某萍因涉嫌诈骗被公安门刑拘。由于房东只收到过魏某萍302万元房款，因而不同意过户。张蝶的数百万元房款很可能打了水漂，她为此懊悔不已。
据知情人士透露，2018年以来先后有数十名像张蝶这样的购房者上当受骗，总涉案金额很可能高达上亿元之巨。此外，魏某萍经营的中介门店还存在ABC单行为，是奥体二手房市场疯狂背后的推手。
今年3月，杭州二手房月成交量达到11534套，市场一片火热。然而没想到，此后行情急转直下，二手房月成交量出现了7连降。今年10月，二手房月成交仅2566套，不仅是今年新低，也是近20个月的新低。
今年上半年，学区房是杭州二手房市场的涨价急先锋。如文鼎苑二手房成交价甚至超过12万元/m2，河滨之城二手房价巅峰期也超过了9万元/m2，桥西的学区房更是鸡犬升天。但随着下半年打击学区房炒作的政策不断出台，杭州学区房神话破灭。其中最具代表性的“杭州第一孟母盘”文鼎苑的二手房价目前回归到7万元/m2左右，崇文公寓法拍房甚至出现一拍流拍的情况。
5月，杭州公布首批50家落实资金监管的规模化租赁企业“白名单”，今后房东和租客可以对照这份“白名单”，选择一家靠谱的公司，减少长租公寓“爆雷”风险。
8月，杭州市住保房管旗下的杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能。10月，“房东直售”模式又创新，通过公证处介入二手房自主交易，引入资金监管账户和银行贷款，承担起“信用中介”的功能，可以为购房者下笔中介费。12月1日，通过公证处介入二手房自主交易的创新模式成交了第一单，一对浙在读博士生小夫妻按揭贷款买下一套总价208万元的房子。
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