物业管理的重要性及技巧解析在日益城市化和社会经济发展的过程中,物业管理越来越受到重视。物业管理不仅关系到居民的生活质量,也影响着整个城市的形象。下面我们来分析一下物业管理的重要性以及有效的管理技巧。一、物
“2021年是越秀服务的上市元年，其总收入为19.18亿元，也是我们‘十四五’规划的开之年，同比增长64.2%，因此2021年对我们来说意义非凡，公司拥有人应占盈利为3.6亿元，站在这个新的起点上，同比增长80.6%；每股基本盈利为0.27元，公司也取得了不错的成绩。”3月3日，同比增长35.0%。同时，越秀服务非执行董事兼董事会林峰在业绩会上，越秀服务董事会建议宣派末期股息每股0.102港元(相当于每股0.083元)。越秀服务非执行董事兼董事会林峰在业绩会上表示，如此评价越秀服务在2021年的表现。
作为上市物企中最先“交卷”的企业，去年越秀服务的外拓面积达到600万平方米以上，越秀服务在上市第一年确也获得了颇为不错的成绩：营业收入19.18亿元，第三方外拓面积占比达到60%，同比增长64.2%；毛利率为35%，希望今年继续加外拓力度，同比增长0.5个百分点；公司拥有人应占盈利约为3.6亿元，计划外拓面积翻倍增长。3月3日，同比增长80.6%。
各项经营指标快速增长的同时，越秀服务的规模在同步扩，其在2021年的总在管面积扩至3887万平方米，合约面积5838万平方米，业务覆盖27个城市，特色业务TOD物管也成功走出广州，中标福州地铁2号线；赛道亦在持续充实，拓展了包括学校、高速公路服务区等在内的新业态。
走过稳健又高速发展的2021年，越秀服务在规模上也有更多希求。“上市之时，我们提过三年之内向1亿平方米在管面积努力，”林峰表示，2022年，将向着这个目标两条腿走路，通过收并购及外拓来实现，“外拓面积要在600万平方米的基础上翻倍增长”。
2022年，也是越秀服务的而立之年，“我们要保持不低于行业平均的增速，”在谈及年度目标时，林峰称，“当然我们还想争取更高的目标，回报投资者和股东。”
基础业务稳健“压舱”
作为业绩增长的基本盘，越秀服务的基础物业管理服务保持着稳健而高质的增长。
2021年，越秀服务向包括住宅物业、TOD物业、公建物业及产业园等非商业物业提供全方位的物业管理服务及增值服务，该业务在管项目共209个，在管面积同比增长19.1%至3560万平方米。其中，物业管理服务实现收入6.42亿元，同比增长86.9%；非业主增值服务实现3.41亿元；社区增值服务实现4.42亿元，同比幅上升2.3倍。
不只是收入的增加，在被认为是物管行业“压舱石”的客户满意度方面，越秀服务业保持了88.2分的高水平，并通过不断升级社区增值服务、根据客户的生活诉求拓展新业务，满足客户的更多需求。
据越秀服务管理层介绍，2021年，其新增了美居业务，通过整合在线线下产业链资源，为客户提供“硬装+软装+一步到家+焕新改造”一站式定制化解决方案；同时，越秀服务还迭代了“悦汇时光”社商品牌，升级业态组合，探索多样化、全方位的协作模式，打造差异化核心竞争力。
切中了客户需求痛点，越秀服务的社区增值服务收获认可的同时，盈利能力也得到了明显增强，2019年-2021年间，该业务板块的毛利率分别实现33%、37.8%、46.1%，逐年走高。其中，美居业务年内实现收入约1.39亿元，对社区增值服务的幅增长起到了重要的支撑作用。
值得一提的是，城市服务及公建领域作为越秀服务开拓的新赛道，其也取得了新的突破，在湖北丹阳获取了河道治理和环境维护的案例，总合同金额超1亿元；今年2月，越秀服务还中标了广州新文化馆项目。
“城市环卫一体化、公建项目等业态是我们未来重点布的方向，随着城市服务向着专业化、市场化发展，这一块的空间会越来越。”越秀服务管理层表示。
在商业物业板块，截至2021年末，越秀服务共有42个在管项目，在管面积合计约327万平方米，同比增长约16.9%；合约面积约为526万平方米；该板块实现收入4.93亿元，同比增长38.2%。
其中，越秀服务管理的写字楼项目逾30个，在管面积共约261万平方米，分布于广州、上海、武汉、杭州等核心城市。
除了广州国际金融中心、广州越秀金融厦等超高层地标项目外，报告期内，越秀服务还外拓了广州粤传媒厦、广州创维科学城总楼及广州云享经济生态园等写字楼项目，进一步夯实了其高端写字楼物业管理引领者的地位。
TOD物管拓展现成效
除了在写字楼领域的领先地位，越秀服务另一个独具特色的标签，就是TOD物业。
“广州地铁运营时间比较早，到现在已超过20年，作为一直以来为广州地铁集团服务的专业机构，越秀服务在过去的20年里沉淀了较好的专业能力，也形成了良好的标准。”越秀服务管理层介绍。
截至2021年末，越秀服务的TOD物管业务在管面积达到565万平方米，合约面积共612万平方米，其中，包括有98个地铁站，24个车辆段/停车场。目前，越秀服务在管的地铁规模概是广州市的三分之一，还余有三分之二的拓展空间。
该业务板块也保持了稳定的增长，全年TOD物业管理所得收入为2.38亿元，占总收入的12.4%；毛利率实现23.4%。
在越秀服务看来，TOD物管是个充满想象空间的赛道，其视线范围并不限于广州，而是瞄准了全国各城市。
“全国目前有40余座城市地铁运营，还有更多的城市开通了城轨高铁等，还有机场等，”越秀服务执行董事兼常务裁毛良敏介绍，广州地铁目前在运营的约是600公里，2023年预计将有800公里，长沙目前在运营的规模也有120公里，“各个城市会有不同的发展节奏和安排，总体空间可期”。
实际上，根据《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》，城市轨道交通运营里程在2020年为6600公里，预计2025年将达到10000公里。
2021年，越秀服务在广州之外的城市进行了进一步开拓。“除了广州，去年我们与青岛、长沙、福州、重庆、成都等城市建立了业务联系。”
其中，越秀服务在2022年初，首次走出广州，中标了广州以外的地铁线路TOD物业管理服务项目──福州地铁2号线。“未来我们在此基础上将进一步拓展福州TOD的市场。”林峰表示。
对于这一特色业务板块的发展目标，越秀服务执行董事兼常务裁毛良敏表示，“目前TOD物管业务的收入占比是在15%左右，在其他几个板块增速较的背景下，我们希望TOD业务收入占比可以维持在10%左右。”
瞄准1亿平米规模
除了TOD业务板块这一标签需要着力发展之外，在物管行业这一集中度尚不够高的赛道上，越秀服务的另一个重要着力点，还是在于扩规模，提高市场份额，这也是当前行业绕不开的一个衡量标准。
“未来3年内实现在管面积1亿平方米”，这是越秀服务在上市之初定下的规模目标。林峰在这次的业绩会再度提及。
2021年，越秀服务在规模拓展上也获得了不俗的成绩。据披露，报告期内，越秀服务新委聘的合约面积约为1021.8万平方米。
“其中，有400万方是母公司提供的，还有600万方，是我们自己外拓的第三方业务，占比达到了60%，”林峰提及，“2022年，我们外拓面积要在600万方的基础上翻倍增长，向着1亿平方米的目标努力。”
实现目标规模的另一个重要又快捷的方式，便是收并购。在谈及收并购标准时，越秀服务管理层表示，不会为了规模盲目扩张，“我们还是非常注重有质量的并购，特别是标的所处的区域位置，当地城市居民的消费潜力，以及楼盘的质量，如安全生产方面的质量，以及后续是否会需要有更多的投入等等。”
事实上，在当前的行业形势下，“出现了一些优质的收并购标的，”越秀服务管理层称，现阶段，不少标的的价格比去年上半年出现了一定幅度的回落，所以管理层也在积极地对接有意向的标的，以争取到好的收并购机会，拿到优质项目。
值得一提的是，分遭遇流动性危机的房企，已将旗下物业板块摆上了货架，“我们也确实有接触3-4家出险房企的物企公司，但是目前还没有确定的并购消息，一旦有确定的消息，我们会第一时间对外公布。”越秀服务管理层介绍。
标签：越秀服务 广州地铁集团 福州地铁2号线 物业管理 面积
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