金涨幅如何没想到上海提前反弹的是租房市场临近毕

三天前一个晚上，还是批在沪人群的搬家换租日。于是，我还在公司加班的时候，伴随着租赁市场的热度提升，朋友发来一条微信：

租房没什么出奇的，有关上海房租上涨的话题持续不断，不过这套房上周末才交的房，甚至一度被怀疑是中介在“炒作”。从数据来看，家具还没买，上海租赁市场真正活跃是从5月份开始。根据近日58同城、安居客房产研究院发布的《5月重点城市租房报告》，连中介都没来得及挂，5月以来，没想到这么快就租出去了。

而且朋友说她也只是随便找一个直租平台先挂挂试试，上海租房热度环比普遍提高。另据克而瑞数据，结果早上发上去，5月份，晚上就租掉了，上海的个人房源租金为102.51元/平方米/月，最后还是以高出预期1000元的价格租出去的。

她跟我说，位居55城之首，没想到上海提前反弹的是租赁市场。

也是从这天开始，每当我跟中介咨询二手房问题的时候，他们都会说一句：二手一般，不过租房是真的火。

这几天联系中介有点频繁，不过也算是“长了见识”。我电话租赁小哥，20个中介就有3~4个电话占线；每10套房源，就有2套不是下定就是已经被租掉。

幸亏我不是真的要租房，不然真的会被这个节奏吓到。

嘉定江桥的中介跟我说：解封后她每天就两件事，带看、签租赁、带看、签租赁……直到家周一上班的时候，她才有机会回店里坐着。

彭浦共康四村的中介说：他最近累坏了，每天6~7组带看，成交4组，电瓶车都跑没电了，还得找同事借电瓶车然后继续载客户看房。

有的刚入行的中介小哥也跟我说了他的记，原本给客户配了4套房，结果第二天去看，4套都被签掉了。

我统计了下目前市调过板块的租赁成交单数情况：

平均下来，开单量基本都是之前的1.5~3倍，而这只是全市租赁市场的平摊状态。

徐汇滨江长峰小区的中介羡慕的说，月租7000元这样的单子，他同事10天开了11单，这个开单量是之前的4~5倍不止，有些板块更是翻了7~8倍：

“现在的租房单子，是疫情前7倍多”

数据来源太平洋房屋

解封后第一周的租赁单子，已经赶上同年6月一整月的开单量。如果这两个板块原来一天成交5套的话，现在一天就要成交近40套，是疫情前的7~8倍，中介自己看了都不敢相信。

经过十几天的行情，房东现在知道房子少、客户多，价格上涨似乎不可避免。

现在的租金，相比疫情之前有什么波动？我这里先以40㎡~50㎡一室户（中等装修）为参考，对比了此刻市场VS疫情前的3月之间的租金浮动：

总体来看，偏中外环刚需板块房源基本持平，整体还处于走量的状态；而内中环板块房源有涨幅，平均下来，波动幅度在3.94%左右。

就是基本上租金小于5000元/月，涨幅100~200元/月左右；租金8000~10000元/月，涨幅300~500元不等。

涨价理由跟现在两个特殊时间点有关：

像漕河泾有不少企业复工和入驻，很快周边古北租金普遍上浮300~500元/月，连带9号线下游的七宝也上浮了100~200元；

还有一些特殊时间点比如开学季+毕业季，开学季不少家长会选择租房子陪读，像上海第十五中学快开学了，虹口那周边房租就要开始上浮。

几方面需求撞到一起，这量不就起来了么。只是没想到会这么猛。

全市各价位段、各类租赁房源整体来看，刚刚过去的5月，16个区涨幅里面，9个区都有不同程度上浮，平均涨幅2.76%。

那这段时间，房租涨了么？

数据来源全国房价行情

尤其是黄浦，涨幅15.19%。

以5000元/月房租为例，5月就涨了759.5元。涨价幅度根据月租金来，月租3000元的房租，上浮100~200元；月租7000元~10000元房租，上浮300~500元。

还有些涨价，方式特别，它不是价格上浮，而是议价空间没了，比如之前3000元房子，还能谈到2800元，现在3000就3000。

无论量，还是价，涨这件事看上去都没什么道理。

要知道现在上海是几乎没有租房客户增量的。现在是在疫情尚未完全结束，没有量外来人口涌入的情况下，租房市场就这么火起来了。

中介门店自己在复盘的时候跟我分享了这几个现象：

不少人的租约都是4~5月份到期的，现在解封了，第一时间就是找房子；

还有不少租客疫情期间饱受小区之苦，解封后第一件事就是改善下自己人居环境，尤其是合租小伙伴，深受合租之苦、深受厨房之苦。

不过这些对我来说都是blabla之类说了也白说的理由，家换房肯定都有一定理由，今天是因为没厨房，明天也可以因为没阳台；疫情积压了需求，也一定会积压挂牌量。

所以前面那些理由，在我看来更多是看起来很像理由的理由，而真正的理由一定是最底层的供求关系。

我们统计了近3月全市房源在各面积段上的供应vs需求占比：

这件事奇怪在哪里

数据来源全国房价行情

可以看到在0-40㎡面积段，供应是于需求的；而40~60㎡、100㎡以上的面积段，通通是需求于供应的。

为什么会这样？尤其这其中的40~60㎡面积段，它的供求差值最。

中介跟我说，不少客户受够了合租，下定决心要出来单独住的，换租房首选一定是这种40~60平的独立户型。

而这类“需求于供应”的选项，往往意味着2件事：不断寻找更面积的房源，增加了租赁流动性；与此同时，更面积房源也意味更高租金，带动整体市场租金的上涨。

其实每年3月、6月都会有一定的租金涨幅，但这些并不是眼下租金涨幅的所有；而疫情也只是一个节点，房租涨价背后有更深层逻辑。

不知道家感受到没有，现在租赁房源市场主要都是老破小；而分置换客户的选择是，卖掉两套老破小去买一套好一点的商品房。

一次买卖，就意味着租客要重新找房子，换句话来说，房子的流动性在加强。

而流动性增加，会刺激价格。一个房东的上一个租客走了，再租给别人的时候，他不可能不涨价。

这就是一种盘活，就像房子买卖一样，买卖盘活了，价格也会涨，如果买卖都不动，那价格可能就比较温和。

另一点，跟房价有关。

如果以前上海的租金还没那么贵，有一分原因其实是因为房价幅上涨。房东看中房价的涨，所以对于租金不是那么上心。

现在呢，现在房价幅上涨的时代已经过去；这也就意味着，家对于租金回报会更加敏感。

一个房子的租金如果还跑不赢银行利息，我为什么还要拿出来租？所以在我看来，流动性和跑赢利率这两点，不仅支配着眼下这个6月的租金涨幅，更支配着上海租金的未来。

6月租房市场可能和即将到来的夏天一样，越来越热。

长期来看，为什么房租还可以不断涨

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